如果把房价和地价形容為(wèi)面包和面粉的关系,如今面粉的价格快追上面包了。
9月26日,北京市土地整理(lǐ)储备中心公开出让两宗土地,其中 海淀區(qū)环保科(kē)技园地块是今年北京推出的第二块“限房价、竞地价”地块。该地块经过8家房企107轮激烈竞争,最终被中铁建以18.1亿元收入囊中,溢价率 88.54%,折合楼面价18562元/平方米,而该地块政府规定商(shāng)品住房销售限价為(wèi)19000元/平方米。
面粉价几乎等于面包价,开发商(shāng)岂不是拿(ná)地就亏本?
对 此,伟业我爱我家副总裁胡景晖认為(wèi),1.9万是仅仅针对住宅部分(fēn)限价,而该地块其他(tā)商(shāng)业及综合的部分(fēn)不受价格限制,一般而言,商(shāng)业用(yòng)途的产品价格往往比住 宅要高,如果后续开发运作得好的话,就能(néng)保障整體(tǐ)项目总體(tǐ)上可(kě)能(néng)实现盈亏平衡。但无论如何,该地块地价溢价88.54%确实有(yǒu)些偏高,企业开发后续风险较 大。
中原地产市场研究部总监张大伟则认為(wèi)还有(yǒu)其他(tā)因素。一是地块容积率非常低,建设用(yòng)地面积61062.711平方米,总建筑面积為(wèi)97511平方米,容积率仅1.6,商(shāng)业部分(fēn)的容积率也将比较低,开发商(shāng)还是有(yǒu)一定的操作空间。
其次,该地块作為(wèi)北京今年限房价竞地价的第二块地块,其中也有(yǒu)商(shāng)业类型,对于后续北京市场来说这类型地块供应占比将逐渐增加,房企的提前涉入也有(yǒu)利于积累同类型物(wù)业开发经验等,而且拿(ná)地难度相比其他(tā)普通商(shāng)品房住宅要低很(hěn)多(duō)。
虽然业界对开发商(shāng)如此拿(ná)地有(yǒu)如上“合理(lǐ)性”的分(fēn)析,但面粉面包一个价的现象也正说明当前的土地市场确有(yǒu)“异动”。
就在25日,“按照國(guó)務(wù)院领导批示要求”,國(guó)土资源部召开部分(fēn)地區(qū)和城市房地产用(yòng)地管理(lǐ)和调控座谈会,总结今年以来房地产调控工作情况,部署做好第四季度调控工作。
显然,此次会议的背景是各地近期频频出现高价地块,推动房价进一步上行。根据國(guó)家统计局的月度报告,全國(guó)70个大中城市房价连续数月居高不下,且北京等一線(xiàn)城市為(wèi)主要领涨城市。
國(guó)土部认為(wèi),自第二季度起,受多(duō)重因素影响,部分(fēn)热点地區(qū)、热点城市地块高价异常交易增多(duō),加上过度炒作和片面解读,干扰预期、误导市场,引起社会广泛关注。
國(guó)土部副部長(cháng)胡存智称,当前各地要多(duō)措并举,消除地价异常信号。要防止异常高价地误导市场,干扰市场预期防止少数大企业抢地推高地价,借此消化库存防止一些地方政府过度追求高收益,引起市场误读。
加大土地供应即是其中之一。國(guó)土部明确要求,各地要根据实际情况稳定土地供应水平,特别是北京、上海、广州、深圳等一線(xiàn)热点城市,要比照前3——5年住宅用(yòng)地平均供地量,持续加大住宅用(yòng)地供应力度。
数据显示,1——8月,全國(guó)房地产用(yòng)地供应同比增加34.4%,增長(cháng)较快。其中,住宅用(yòng)地供应8.02万公顷,同比增加33.9%,已接近过去5年年均供地量 9.64万公顷的水平。其中,北京同比增加25%,上海同比增加17%,广州同比增加211%,深圳同比增加125%。
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