主流房企依然实现业绩增長(cháng)
截至9月中旬,202家上市房企全部发布了自己的半年报,根据兰德咨询的统计,即使市场环境如此恶劣,但是上半年,202家上市房企实现营业收入总 额7168.55亿元,同比增長(cháng)18.5%,实现净利润1020亿元,同比增長(cháng)0.99%,平均利润率14.17%。2012年第四季度起,中國(guó)楼市开始 复苏,2013年上半年中國(guó)楼市价格疯涨,正是房地产企业赚得盘满钵溢的时候,但上市房企还是在凄风苦雨的2014年上半年,取得了销售额和净利润同比增 長(cháng)的业绩,确实出人意料。
比如万科(kē),上半年累计实现销售面积821.2万平方米,销售金额1009.1亿元,同比分(fēn)别增長(cháng)14.6%和20.6%,净利润也同比增長(cháng)5.6%,用(yòng)万科(kē)董事会主席王石的话说:房地产黄金时代已过去,迎来的是白银时代。
恒大地产上半年公司营业额633.4亿元,同比上升51.0%,实现净利润从2013年同期的65.1亿元上升45.8%至94.9亿元保利地产 情况也不错,上半年实现营业收入339.99亿元,净利润38.22亿元,同比分(fēn)别增長(cháng)11.31%和12.19%碧桂园期内实现总收入约為(wèi)人民(mín)币 383.2亿元,同比增長(cháng)约42.2%中海外、世茂地产、融创等企业都有(yǒu)优异的表现。
但不可(kě)否认的是,房地产行业暴利不再,克而瑞统计数据显示,18家主流房企中有(yǒu)11家核心净利润率出现下跌,其中7家净利润率跌破10%的红線(xiàn)。在 中國(guó)经济體(tǐ)制改革会副会長(cháng)樊纲看来,中國(guó)房地产市场已经软着陆,“我们过去这十多(duō)年的时间,房地产如果总是在那种亢奋、过热的状态下,拿(ná)块地就能(néng)挣钱,那 太不正常了,现在开始回归正常了。”
因此,樊纲在博鳌房地产论坛上指出:产能(néng)过剩、影子银行的违约、银行坏债、地方政府融资平台的坏账,包括房地产有(yǒu)些地方出现泡沫,所有(yǒu)这些问题都是 过去两次房地产市场过热的结果,一次是2004-2007年,一次是2009-2010年。从2010年4月份限購(gòu)开始,到现在已经4年多(duō)时间,房地产已 经经历了一次软着陆的过程。“宏观经济是软着陆,房地产市场也是软着陆。软着陆是什么意思呢(ne)?就是在做相对平稳的调整,不是崩盘式的调整。现在市场上很(hěn)多(duō) 人,包括國(guó)际上很(hěn)多(duō)人说,中國(guó)房地产市场崩盘了。实际上房地产市场已经软着陆了。”
美國(guó)银行美林证券的经济學(xué)家陆挺也强调,可(kě)能(néng)会有(yǒu)小(xiǎo)开发商(shāng)大量破产,但是不会出现一次“大崩溃”。
不会暴涨也不会崩盘
近期,在房地产市场不断调整的压力下,全國(guó)又(yòu)掀起了“第二轮救市潮”。
近日来,媒體(tǐ)盛传,央行将调整“首套房”认定标准,对于已经还清贷款者,不管名下有(yǒu)没有(yǒu)房,都算首套,即最宽松的“认贷不认房”。9月17日,央行 通知五大银行,将在近期分(fēn)别向每家投放1000亿的slf(常设借贷便利),期限為(wèi)3个月,性质类同基础货币的投放,近似于降准0.5%,货币政策的短期 宽松常态化,将有(yǒu)助于进一步松绑限贷。
观察央行同样行為(wèi),2013年6月,央行发放4000亿元的sfl,房价瞬间飙升25%。本次发放5000亿元,较上次增加了25%,规模更加空前,救市意味明显。与第一轮的松绑不同的是,第二轮更侧重通过信贷、财政、税费补贴等形式对楼市进行刺激。
而此轮救市中,地方政府表现积极:8月8日,福建省宣布,購(gòu)房人偿清購(gòu)房贷款后,再次申请贷款購(gòu)房,按首贷认定。金融机构在贷款首付比例和利率方面 按照政策规定的低限执行。9月22日,福州市人民(mín)政府发布促进房地产市场发展意见,确认首贷认定标准。其中规定,首次購(gòu)买改善型普通商(shāng)品住房是指居民(mín)家庭 為(wèi)改善居住条件而再次購(gòu)买一套普通商(shāng)品住房(含二手房)的行為(wèi)。家庭購(gòu)买首改房按首套房认定。
9月15日,湖(hú)北省宣布,居民(mín)贷款首次購(gòu)买自住普通商(shāng)品住房,首付款比例按30%执行,贷款利率的下限可(kě)扩大為(wèi)基准利率的7折。
7月31日,四川省出台政策,只要银行积极发放优惠利率的首套房贷,省财政将按照贷款额的3%向银行支付财政补贴。在南京市最新(xīn)宣布全面取消限購(gòu)之后,选择“松绑限購(gòu)”而救市的城市已经达到40个左右。
华遠(yuǎn)地产董事長(cháng)任志(zhì)强认為(wèi),未来中國(guó)特大城市会不断增多(duō),千万级以上人口的城市会增加很(hěn)多(duō),500万以上人口的城市会更多(duō)。城镇化进程不可(kě)阻挡,未来房地产市场不会进入下行通道。知名经济學(xué)者马光遠(yuǎn)则表示:房地产不会暴涨也不会崩盘。
二手房价格触底反弹
“金九”过半,伴随越来越多(duō)楼盘低价跑量,購(gòu)房者开始逐渐停止观望,陆续入市。据伟业我爱我家市场研究院统计,第38周北京市住宅网签量為(wèi)4071 套,环比增長(cháng)28.8%,其中,新(xīn)房网签量為(wèi)2086套,环比前一周增長(cháng)49.7%二手房网签量為(wèi)1985套,环比增長(cháng)12.3%。成交价格方面,第 38周,北京市纯商(shāng)品住宅成交均价為(wèi)24352元/平米,环比回落0.7%,同比增長(cháng)9.2%。
二手房价格方面,据伟业我爱我家市场研究院监测,本周内二手房实际成交价格為(wèi)29703元/平米,比8月上涨5.4%。
根据链家地产市场研究部统计,截至目前(9月1日-9月21日),9月北京市二手住宅网签量為(wèi)5528套,与8月同期基本持平。若刨除9月第二周中秋节假期的影响,9月份工作日平均网签量较上月环比增加6.5%。预计9月整月成交量将可(kě)达到8600套左右。
天津情况也大致如此:9月第三周天津新(xīn)建商(shāng)品住宅成交量出现较大幅度回升,成交量环比上涨三成。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认為(wèi),由于市场内在供需关系在逐步转為(wèi)平衡,房源增多(duō),市场卖方卖房意愿相对强烈,未来一段时间市场价格维持触底反弹势头。
澳新(xīn)银行大中华區(qū)首席经济师刘利刚表示:从一些長(cháng)期指标来看,中國(guó)房地产市场事实上仍有(yǒu)较大的上升空间,同时房地产市场的需求也仍将保持旺盛,“从 绝对价格来看,中國(guó)的房价仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)称不上昂贵,比如说上海中心城區(qū)的平均房价在7000美元/平方米左右,与台北相当,但显著低于孟买的11600美元 /平方米,东京的11460美元/平方米,新(xīn)加坡的18000美元/平方米以及香港的20000美元/平方米。从这些角度来看,上海作為(wèi)一个逐步崛起的國(guó) 际金融中心,其房价并没有(yǒu)脱离基本面太多(duō)”。
此轮房地产调整中,确实出现中小(xiǎo)房地产企业破产的现象,“大鱼吃小(xiǎo)鱼”的故事也再次上演。刘利刚认為(wèi):在过去3年中,前10大房企的市 场份额上升了3个百分(fēn)点到13.3%,前50大房企的市场份额则上升了5个百分(fēn)点至25.4%,这表明市场出现了显著的兼并重组迹象。德意志(zhì)银行亚太區(qū)投 资银行执行主席蔡洪平指出:整个房地产市场正在走向调整期,大量的商(shāng)业地产泡沫会被挤破。不过,资本市场目前对整个房地产业的估值是很(hěn)低的,收購(gòu)房地产公 司股权的机会已经到来,行业将迎来兼并。
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