央行房贷新(xīn)政发酵刚需出手 一線(xiàn)楼市成交出现井喷

央行房贷新(xīn)政发酵刚需出手 一線(xiàn)楼市成交出现井喷
10月21日，國(guó)家统计局发布的最新(xīn)数据显示，前三季度，全國(guó)商(shāng)品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1——8月继续扩大0.3个百分(fēn)点；商(shāng)品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1——8月持平。

　　进入10月份，各地楼市似乎发生不小(xiǎo)的“逆转”。上周，北京、上海、广州、深圳等一線(xiàn)城市的楼市出现“井喷”。

　　中信建投数据显示，上周(10月13日——19日)一線(xiàn)城市商(shāng)品住宅成交量环比上升79.87%。其中，北京商(shāng)品住宅成交面积24.51万平方米，环比上升133.95%；上海商(shāng)品住宅成交面积49.85万平方米，环比上升78.46%；深圳商(shāng)品住宅成交9.98万平方米，环比上升69.06%；广州商(shāng)品住宅成交24.02万平方米，环比上升50.77%。

　　“央行的利好政策一出，很(hěn)多(duō)消费者会觉得楼市已经见底，纷纷开始購(gòu)买。”仲量联行华东區(qū)研究部总监周志(zhì)锋对记者表示。

　　库存继续增大，成交开始回暖

　　國(guó)家统计局数据显示，前三季度，房屋新(xīn)开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新(xīn)开工面积下降13.5%。商(shāng)品房销售方面，前三季度，全國(guó)商(shāng)品房销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%；商(shāng)品房销售额4.92万亿元，同比下降10.8%。

　　截至9月末，商(shāng)品房待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商(shāng)业营业用(yòng)房待售面积增加206万平方米。

　　“央行“9󈵦’政策一出，半个月我们就把开盘的三栋楼卖掉一大半。”上海市中信泰富售楼处一位销售人员告诉记者。据上海房屋交易中心数据，该楼盘也一度成為(wèi)周销量冠军。

　　机构数据显示，上周(10.13-10.19)一線(xiàn)城市上海推出9个项目，北京和深圳各推出5个。其中开盘的项目整體(tǐ)去化率60%，一線(xiàn)城市项目去化率為(wèi)65%，二線(xiàn)城市為(wèi)55%。在其检测的十大城市，开盘的刚需项目占45%，改善项目占21%。

　　二手房市场也开始升温。“上海的二手房交易价格出现温和上涨，很(hěn)多(duō)不错的楼盘和小(xiǎo)區(qū)确实出现了提价的情况。”上海市西康路中原地产一位姓梁的客户经理(lǐ)告诉记者。

　　以位于上海市静安區(qū)的泰府明邸為(wèi)例，该楼盘一套118平方米的2居室毛坯房在9月26日的报价是600万，之后國(guó)庆期间出现了610万的报价，昨天涨到了620万。据该客户经理(lǐ)回忆，该套房曾差点以580万元价格出手。

　　“现在价格非常坚挺，议价空间不大，但是涨价空间还是有(yǒu)的。”上海新(xīn)闸路信达房屋一位置业顾问告诉记者，“隔壁的遠(yuǎn)中风华小(xiǎo)區(qū)，我们在國(guó)庆期间就成交了两套！而以前，平均两个月才成交一套。”

　　刚需出手

　　昨天中午12点，在上海的香溢璟庭售楼处，有(yǒu)两位購(gòu)房者都在进行付款签约，購(gòu)买的均是90平方米左右的三房。

　　周志(zhì)锋告诉记者：“國(guó)庆过后成交爆发的原因很(hěn)多(duō)，信贷放松对楼市的刺激是一方面，还有(yǒu)消费者心理(lǐ)预期的因素。当央行的利好文(wén)件一出，房贷利率开始有(yǒu)实际性回落，大家更是期望入市。”

　　央行的“9󈵦”房贷新(xīn)政，对楼市刚需的刺激不小(xiǎo)。

　　以上海二套房贷款200万、还款20年為(wèi)例，在“9󈵦”新(xīn)政之前，二套房贷款利率是基准利率的1.1倍，那么需要还款共计378万。记者查阅融360平台数据，目前上海首套房利率民(mín)生银行最低可(kě)以到八五折，“9󈵦”新(xīn)政之后还款总计332万。按此计算，購(gòu)房者最高可(kě)减少46万元的購(gòu)房成本。即使按照基准利率计算，20年还款359万，节约19万。但事实上，上海很(hěn)多(duō)楼盘都在基准利率基础上有(yǒu)折扣。更為(wèi)重要的是，在还清首套房贷款的情况下，二套房首付可(kě)由之前的七成降至三成。

　　“限贷政策的打开将集中释放改善型住房需求，这部分(fēn)客户将集中入市。”某top10房企营销负责人告诉记者，“市场行情井喷也是正常的。”

　　克而瑞研究分(fēn)析，在各个城市销售中，消费者普遍青睐120平方米以下户型。周志(zhì)锋分(fēn)析，改善型中等消费人群也是在这个購(gòu)买區(qū)间内。

　　多(duō)位业内人士向记者表示，利好政策出台，房企仍然“以价换量”，销量将继续增長(cháng)。

　　“限贷政策放开，二套購(gòu)房的成本降低，很(hěn)容易带动購(gòu)房者入市。”上海一家房地产研究院人士向记者表示，“而很(hěn)多(duō)購(gòu)房者之所以急于下手，也是担心購(gòu)房优惠政策丧失。”

　　由于一線(xiàn)城市外来人口导入速度很(hěn)快，市场并不缺購(gòu)房基础，预计今年第四季度成交量会保持上升，严跃进认為(wèi)。

　　“第四季度相较于之前商(shāng)品房销量有(yǒu)望提高10%——15%，将集中释放二套房改善需求客户。”周志(zhì)锋预测道，“此类客户应该是第四季度销量提升的主力军。”

　　第一太平戴维斯中國(guó)區(qū)市场研究部主管jamesmacdonald在接受记者采访时表示：“综合目前情况，预计四季度二手房成交量较三季度将平稳上升。”（记者 罗韬）

　　附表 2014年1-9月房地产数据

　　投资

　　全國(guó)房地产开发投资6.88万亿元，同比增長(cháng)11.7%，增速比上半年回落1.6个百分(fēn)点，其中住宅投资增長(cháng)11.3%

　　新(xīn)开工面积

　　房屋新(xīn)开工面积13.14亿平方米，同比下降9.3%，其中住宅新(xīn)开工面积下降13.5%

　　商(shāng)品房销售

　　销售面积7.71亿平方米，同比下降8.6%，降幅较1——8月继续扩大0.3个百分(fēn)点；销售额4.92万亿元，同比下降10.8%，降幅与1——8月持平

　　商(shāng)品房待售面积

　　待售面积5.71亿平方米，比8月末增加988万平方米。其中，住宅待售面积增加629万平方米，办公楼待售面积增加46万平方米，商(shāng)业营业用(yòng)房待售面积增加206万平方米