“我们最近在市场上遇到不少这样的客户，一个是业内同行，另外一些是二手房经纪公司的店(diàn)長(cháng)、经理(lǐ)在抓紧买房。这似乎是一个信号：房价到底了。”在近日的“城市战略转型之京西“加速度’论坛”上，华润置地北京區(qū)品牌总监王简如此表示。
身处一線(xiàn)的从业人员，最能(néng)感知市场的冷暖变化。记者近日多(duō)方调研发现，近期房地产企业的推盘频率明显加快，不少项目大打“双十一”等概念，以优惠价格吸引客户。而从客户构成来看，不少从业者捷足先登，纷纷出手購(gòu)房，成為(wèi)近期市场成交的一个亮点。
多(duō)数业内人士分(fēn)析指出，在监管层提出“稳定住房消费”的说法后，未来继续出台利好政策的预期较為(wèi)强烈。其中，减免税费成為(wèi)最有(yǒu)可(kě)能(néng)被祭出的手段。未来房地产市场可(kě)能(néng)走出此前的低谷但市场反弹力度究竟如何，仍要视信贷释放程度而定。
从业人员急于“抄底”
“國(guó)庆节后公司安排了一场培训，培训师说，10月以后北京市场肯定会热起来，让大家加把劲冲业绩。”京城某知名房产中介刘家窑店(diàn)员工向记者表示，公司要求，经纪人需努力向客户灌输这种思路：10月后房价肯定会涨。但与此同时，这套说辞也让很(hěn)多(duō)一線(xiàn)经纪人跃跃欲试。
9月30日，两部委联合发文(wén)，提出首套房“认房不认贷”的新(xīn)标准，并重申購(gòu)买首套房的最低利率优惠额度10月中旬，三部委又(yòu)发文(wén)降低公积金贷款门槛。这些明显利好的政策，使得市场预期发生逆转，从业人员最先受到这种预期影响。
上述经纪人表示，早在今年10月初，他(tā)的一些同事就出手买房了，此后陆续有(yǒu)同事买房。有(yǒu)的经纪人利用(yòng)手中的房源信息，購(gòu)买同區(qū)域的二手房，也有(yǒu)人購(gòu)买新(xīn)房。他(tā)介绍，在该公司的其他(tā)门店(diàn)，同样有(yǒu)店(diàn)長(cháng)或经纪人購(gòu)房的情况出现，有(yǒu)同事甚至通过“假离婚”購(gòu)买第二套房。
之所以如此着急出手，除了该公司内部培训传递出的信息外，还因為(wèi)他(tā)们感觉到，一些业主的报价明显上涨。““十一’長(cháng)假过后，个别房源的最高涨幅超过了20%。”该人士表示。
无独有(yǒu)偶，类似的情况在新(xīn)房市场也已出现。北京大兴區(qū)某普通商(shāng)品房项目近期推出一批房源，刚推出伊始，一些性价比相对较高的户型就被内部员工和销售人员认購(gòu)。销售人员向中國(guó)证券报记者表示：“临近年底，公司要冲业绩，所以这批房子的开盘价并不高，一些同事觉得挺合适就出手購(gòu)买。”他(tā)还表示，附近一些二手房门店(diàn)的经纪人和店(diàn)長(cháng)也来看过房子，而且有(yǒu)成交记录。
受各项利好政策的刺激，近期北京房地产市场出现明显回暖。其中，经纪人、销售人员等房地产从业者频繁出手購(gòu)房，成為(wèi)市场成交的一个鲜明特征。有(yǒu)分(fēn)析人士指出，这也说明整个业界对楼市看涨的情绪浓郁，从业人员普遍判断，房价已到底部。
一位资深从业者表示，历史上，从业人员集中出手購(gòu)房的现象，曾在2008年末2009年初，以及2012年末2013年初出现过。从市场走势上看，这恰恰是市场由冷转热的关键时点。“尽管房价将在多(duō)大程度上回升尚难判断，但至少目前看不到利空的因素。”他(tā)说。
房企继续加力推盘
在市场出现回暖迹象下，开发商(shāng)继续大力促销出货。11月3日，方兴地产宣布启动“首届双11光盘节”：在11月11日当天，推出全國(guó)24小(xiǎo)时售房活动，并给予一定程度的价格优惠。活动涉及在全國(guó)11座城市的22个项目，共计4400套房源。据悉，方兴地产之所以如此大规模推出优惠，除借助市场回暖之势加快营销之外，还有(yǒu)冲击年度销售任務(wù)的考量。
在此之前，搜房网也宣布打造“首届房产双十一購(gòu)房季”，将覆盖全國(guó)近百个城市，包含20多(duō)万套房源。目前，北京、上海、广州等19个城市已启动“首届房产双十一購(gòu)房季”的線(xiàn)上预订，参与房企逾50家。
这是“双十一”这一電(diàn)子商(shāng)務(wù)概念首次运用(yòng)到房地产营销中。分(fēn)析人士指出，一方面，年末往往是传统的房地产销售淡季，房地产企业对营销的空前重视，體(tǐ)现出其急于出货的心态。另一方面，今年前三季度市场冷淡，房企销售业绩普遍不佳，资金状况也受到影响。
来自國(guó)家统计局的数据显示，今年前三季度，全國(guó)商(shāng)品房销售额49227亿元，同比下降8.9%。同期，房地产开发企业到位资金89869亿元，同比增長(cháng)2.3%。而去年同期的涨幅為(wèi)28.7%。
京城某房地产企业营销负责人向记者表示，从时机上看，压抑了大半年的需求正在逐渐释放，今年最后两个月将是房地产企业加快销售、冲击年度业绩的最好机会。
“如果成交量一直往上走，过一段时间房价就会抬高，反过来再抑制需求，到时候如果没有(yǒu)其他(tā)政策利好，房子就不那么好卖了。”上述开发商(shāng)表示，為(wèi)了冲击销售量，开发商(shāng)多(duō)倾向于“平价出货”。他(tā)表示，大部分(fēn)同行都认為(wèi)，当前市场已见底。
在供需双方均做出“底部”判断的情况下，市场预期可(kě)能(néng)出现明显变化。融创中國(guó)北京區(qū)营销总经理(lǐ)楼艳青表示，从融创在售的枫丹壹号、西長(cháng)安壹号等项目来看，客户的来访和排号数量明显增多(duō)，成交周期也明显缩短。碧桂园相关负责人也介绍，其上月推出的首个环北京项目九龙湾市场反应好于预期。
政策仍存松绑空间
某研究院公布的数据显示，在房贷新(xīn)政以及地方政府不同程度“松绑”政策的刺激下，10月主要城市成交普遍回升，42个主要城市的商(shāng)品房成交总量环比增長(cháng)12.6%。北京市住建委的数据也显示，10月北京二手房网签8923套，虽有(yǒu)長(cháng)假因素影响，但仍然接近9月水平。
尽管房地产市场弥漫着乐观情绪，但这次回暖究竟能(néng)持续多(duō)久，目前尚难下定论。中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，目前的房贷新(xīn)政只是明确了新(xīn)的首套房认定标准，从各银行的细则来看，并无明显的利率优惠。
他(tā)认為(wèi)，利率设定属于市场行為(wèi)，在资金成本普遍高企、银行吸储相对困难的背景下，期待金融机构给予購(gòu)房者实质性的利率优惠恐是奢望。因此，若信贷不能(néng)真正释放，市场的反弹力度将十分(fēn)有(yǒu)限。
记者从多(duō)个信息源获悉，当前监管层正在密切监测市场表现，评估当前政策的效果，不排除未来进一步松绑楼市调控的可(kě)能(néng)。其中，二手房交易营业税的免征年限可(kě)能(néng)下调二手房交易个人所得税政策也有(yǒu)可(kě)能(néng)进一步松绑。
张大伟指出，若市场交易没有(yǒu)明显好转，不排除政策进一步放松的可(kě)能(néng)。其中，未来的救市手段是以税费松绑為(wèi)核心。
值得注意的是，由于当前楼市整體(tǐ)库存高企，因此即便上述政策猜想成真，市场反弹力度仍可(kě)能(néng)难以达到预期。刚刚卸任华遠(yuǎn)地产董事長(cháng)的任志(zhì)强表示，整體(tǐ)市场尚有(yǒu)5亿7千万平方米的大库存，约需要9至10个月的时间来消化，因此除个别热点城市外，整體(tǐ)市场的回升速度较為(wèi)缓慢。
来自统计局的数据显示，自2012年4月以来，全國(guó)商(shāng)品房库存连续29个月呈现上涨。且与最低点时相比，最近两年多(duō)来，全國(guó)商(shāng)品房整體(tǐ)库存上涨了86.4%，接近翻倍。
针对年末“暖冬”行情的说法，多(duō)数业内人士指出，其实质在于政策利好和房企“走量”的叠加影响，但指望市场重现爆发式增長(cháng)并不现实。在供需逆转的大势下，市场恐难以快速从底部走出。
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