据《第一财经日报》，11月13日，上海市住房保障和房屋管理(lǐ)局发布了《关于调整本市普通住房标准的通知》（下称“通知”），调整了该市关于普通住宅的认定标准，该标准将自11月20日起执行。
通知表示，上海市可(kě)以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件： 一、五层以上（含五层）的多(duō)高层住房，以及不足五层的老式公寓、新(xīn)式里弄、旧式里弄等； 二、单套建筑面积在140平方米以下； 三、实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐(zuò)落于内环線(xiàn)以内的低于450万元/套，内环線(xiàn)与外环線(xiàn)之间的低于310万元/套，外环線(xiàn)以外的低于230万元/套。
“上海房地产市场情况从供不应求到逐渐平稳，改善型需求購(gòu)房人群的释放是稳定市场的一个手段。”新(xīn)城控股高级副总裁欧阳捷告诉《第一财经日报》记者。
“首改”客户受益
记者注意到，上海现行认定标准為(wèi)2012年2月份调整。与上述标准相比，条件前两条并无变化，只在价格方面做出了相应调整。此前价格方面认定条件為(wèi)：坐(zuò)落于内环線(xiàn)以内的低于330万元/套，内环線(xiàn)与外环線(xiàn)之间的低于200万元/套，外环線(xiàn)以外的低于160万元/套。
业内人士分(fēn)析，普通住宅标准放宽，会让部分(fēn)交易的税费有(yǒu)一定程度的减免，降低交易成本。房屋能(néng)否被认定為(wèi)普通住宅，关系到契税、营业税等主要税费的缴纳。
与此同时，内环内的普通住宅标准提高了120万的空间。“这是银行信贷政策的一个落地过程，对于在这个區(qū)间的購(gòu)房者还是有(yǒu)很(hěn)大的提振作用(yòng)。”信义房屋分(fēn)析师陈丽娜分(fēn)析称。
“这样的情况大概会释放10%左右的需求，这些需求肯定会影响到楼市的短期市场。”中原地产研究咨询部经理(lǐ)卢文(wén)曦向《第一财经日报》记者分(fēn)析。
中原地产数据显示，标准调整之后，一手房成交中普通住宅可(kě)以达到21.3%，比调整前增加16%，二手由75%增加到88.9%。
市场不断调整
事实上，上海楼市在央行“930”新(xīn)政过后由于后期政策不足和银行政策无法落地已经导致11月住宅市场的交易量相对放缓。
中原数据显示，上周（11.3~11.9）新(xīn)建商(shāng)品的住宅成交面积17.2万平方米，环比减少48.7%。成交量降低给开发商(shāng)“去库存”带来了更大的压力。截至11月10日，上海住宅库存量為(wèi)1346.9万平方米，达到历史新(xīn)高。
卢文(wén)曦表示，近期披露出来的一些楼市数据，表现不太乐观；经济数据也表现出很(hěn)大的降速压力。客观上，通知给予楼市一些助推政策有(yǒu)更宽松的出台环境。
“上海之前的人口差不多(duō)是每年新(xīn)增62.8万人，但是近三年来人口新(xīn)增速度只有(yǒu)37.7万人。这样一个情况使得上海楼市的刚需購(gòu)房人群减少，那市场自然要调整成為(wèi)改善型購(gòu)房人群服務(wù)。”欧阳捷向《第一财经日报》记者分(fēn)析，“这样的市场环境也需要政府出台相应文(wén)件来配合市场行為(wèi)。”
“在公积金方面，一直强调对于普通住宅的认定，这样的政策放宽，还是非常可(kě)以起到配合的作用(yòng)。”陈丽娜表示，“此外，契税调整大约可(kě)以节约1.5%左右，这样的不断调整对于稳定恢复市场信心很(hěn)重要。”
去行政化顺应市场，是多(duō)位业内人士对于此次通知的一致评论。
去行政化调控效果待定
“上海此次调整普通住房标准，體(tǐ)现了对央行限贷政策松绑的一个响应，属于上海今年提振楼市中力度较大的一个配套政策，总體(tǐ)上释放了积极的楼市政策信号。” 上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，“能(néng)够让更多(duō)房源纳入到央行救市政策所设定的标准中是一种去库存的积极有(yǒu)效的手段。再者，部分(fēn)房源纳入普通商(shāng)品住宅的类型，能(néng)够迈入更低一级的纳税标准，这自然降低了各类購(gòu)房成本。”
最主要的是促进住房市场供需结构匹配。对于部分(fēn)房企而言，其开发的物(wù)业总价都偏高，但实际上是和上海整个居住水平改善的实际情况相吻合的。从这个角度看，此类住房标准调整，使得住房供应的层次和需求的层次能(néng)够得到更大的匹配，严跃进指出。
“这还是回归市场化行為(wèi)，对于二手房大概是10%的提振，总的来说还是需要后续市场的逐渐配合，而不会对整个楼市产生太大影响。”陈丽娜分(fēn)析。
记者注意到，北京先行调整，10月成交量环比增加51%，而上海和广州环比增加42%左右。这意味着这个效果可(kě)能(néng)最多(duō)再释放一成利好，卢文(wén)曦分(fēn)析道。
“总的来说这个政策还是不错的，释放需求，稳定住房消费，落实央行“930’政策。”欧阳捷告诉记者，“未来我们开发商(shāng)也会针对这个价格線(xiàn)上的人群进行营销，调整产品来适合450万左右的标准。”
比如，外面之前460万的项目就可(kě)能(néng)优惠到449万促销，欧阳捷透露，这个政策还是具备一定的可(kě)持续性。
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