自房贷新(xīn)政以及央行降息后，房地产市场持续回暖。据链家地产统计，今年8月以来，上市房企整體(tǐ)销售量价连续4个月出现了较大幅度增長(cháng)。业内人士预计，明年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，库存周期及新(xīn)增供应相对减少，楼市将持续企稳回升。
相比成熟市场，a股市场房地产公司估值偏低。随着城镇化的推进，房地产业的需求仍然较大，房企的业绩仍可(kě)以保持中高速增長(cháng)趋势。这或许意味着上市房企的估值仍有(yǒu)提升空间。明年房企转型以及國(guó)企改革将会成為(wèi)行业主题。
明年楼市整體(tǐ)向好
今年以来，房地产市场持续下行，多(duō)家房企业绩出现下滑趋势。但9月份以来，随着地方政府放开限購(gòu)、央行发布房贷新(xīn)政以及降息等利好不断，房地产市场出现成交量放大局面，特别是一二線(xiàn)城市表现明显。
事实上，自8月起，房企整體(tǐ)销售量价连续4个月出现了较大幅度的增長(cháng)。从链家地产监测的万科(kē)、保利、招商(shāng)、恒大等31家大型上市房企前11个月销售数据来看，31家房企8月总销售额為(wèi)1167.5亿元，环比上升20.9%，同比增加9.7%。这也是今年以来首次正增長(cháng)；9月总销售额為(wèi)1481.9亿元，环比上升25.2%，同比增加9.5%；10月总销售额為(wèi)1688.3亿元，环比上升13.9%，同比增加16.5%；11月的总销售额為(wèi)1610.9亿元，环比下降4.6%，但同比大幅上涨26.6%。
上市房企的销售均价也连续4个月同比上涨。根据链家地产对21家有(yǒu)可(kě)比数据的房企监测数据，8月销售均价為(wèi)10517元/平方米，环比上涨5.6%，同比微涨0.5%；9月销售均价為(wèi)11419元/平方米，环比上涨8.1%，同比上涨3.2%；10月销售均价為(wèi)11557元/平方米，环比上涨1.2%，同比上涨13.1%；11月销售均价為(wèi)11437元/平方米，环比微降1%，同比上涨9.2%。
上海易居房地产研究院副院長(cháng)杨红旭认為(wèi)，从大型房企8月-11月连续4个月的销售数据和部分(fēn)城市的成交量来看，一線(xiàn)城市和少数二線(xiàn)城市开始复苏，楼市开始企稳。
展望明年，前华遠(yuǎn)地产董事長(cháng)任志(zhì)强、住建部政策研究中心主任秦虹等业内专家都认為(wèi)明年楼市会企稳回升，多(duō)家大型券商(shāng)策略报告也均看好明年楼市。
申银万國(guó)策略报告指出，从政策面来看，為(wèi)稳定宏观经济增長(cháng)，明年楼市调控政策和货币政策会持续宽松，降息降准将是大概率事件；从基本面来看，随着过去一年拿(ná)地速度下降，地产行业未来潜在供应正在减少，库存周期也随之缩短，这是价格企稳的重要前提。
國(guó)泰君安策略报告认為(wèi)，对于房价走势，明年上半年将保持平稳，下半年会有(yǒu)所上涨。主要逻辑是，2014年四季度政策放松促进了一二線(xiàn)城市的楼市成交量持续回暖，但大部分(fēn)城市的去库存周期仍然较長(cháng)，市场观望情绪仍未完全消除，明年上半年房价会保持相对稳定。但到了下半年，随着库存减少及新(xīn)增供应相对减少，房价会出现上涨趋势。一線(xiàn)城市房价最先筑底回升。
龙头房企估值低于海外同行
國(guó)泰君安研报指出，2014年地产股估值得到了一定程度的修复，但仍处于相对低位。目前，房地产板块pe為(wèi)9.7倍，pb為(wèi)1.97倍，均处在相对低位。而香港地區(qū)、日本、美國(guó)等地股票市场上过去15年的房地产板块的平均pe分(fēn)别為(wèi)12、33、37，都高于a股市场。
且与中國(guó)内地相比，香港地區(qū)、日本、美國(guó)都是城镇化进程已基本结束的市场，中國(guó)内地的城镇化率仅為(wèi)53.4%，至少未来十年城镇化发展仍具有(yǒu)很(hěn)大潜力，房地产业需求仍然较大，房企的业绩仍可(kě)以保持中高速增長(cháng)趋势。上市房企的估值仍有(yǒu)提升空间。
此外，房企的竞争分(fēn)化趋势正在不断加剧，行业“马太效应”更加明显，行业集中度将进一步上升。中原地产数据显示，从已公布11月销售业绩的21家上市房企情况来看，恒大、绿城两家房企已经提前完成年度任務(wù)，万科(kē)、富力、融创、越秀4家房企完成率超过九成，剩余15家公司的完成率低于90%，年底销售目标难以完成。相对而言，全國(guó)性大型房企或者區(qū)域龙头房企完成情况较好。
北京一家上市房企中层人士认為(wèi)，只要市场环境不出现大幅逆转，大型房企能(néng)通过提高市场占有(yǒu)率继续扩大销售规模，加上降息、降准等金融政策影响，商(shāng)业银行会更重视资产质量，信贷资源更倾向于财務(wù)状况良好的大型房企，房地产行业的市场集中度将保持加速提高的势头。
wind数据显示，我國(guó)四大上市龙头房企(招商(shāng)地产、保利地产、万科(kē)、金地集团)销售面积占比从2008年的1.47%上升至2014年上半年的3.26%。
聚焦细分(fēn)领域成趋势
在大部分(fēn)三四線(xiàn)城市房屋过剩、我國(guó)人口结构发生变化、城镇化发展有(yǒu)新(xīn)内涵的大背景下，房地产转型将是一个持续的过程。今年以来，a股市场多(duō)家房企开始寻找转型之路。记者梳理(lǐ)发现，房企转型大概有(yǒu)两类：一类是“大而全”转向专业化、精细化的细分(fēn)领域。如新(xīn)华联专注文(wén)化旅游地产；一类是彻底转型，通过收購(gòu)、定增等方式置入医疗、影视等热门行业的资产，如苏宁环球收購(gòu)影视公司。
业内人士认為(wèi)，明年房企转型依然是行业主题。海通证券认為(wèi)，未来房地产行业会分(fēn)化出很(hěn)多(duō)细分(fēn)领域，比如商(shāng)业地产、旅游地产、养老地产、产业地产、房地产代理(lǐ)服務(wù)商(shāng)等。事实上，随着白银时代到来，房企必须更加注重市场变化，增加专业能(néng)力才能(néng)不被淘汰。
目前，a股房地产公司中，房地产代理(lǐ)服務(wù)领域的世联行、产业地产领域的华夏幸福、旅游地产领域的华侨城等公司，都在其细分(fēn)市场成為(wèi)了龙头。“这具有(yǒu)标杆意义，未来可(kě)能(néng)会有(yǒu)更多(duō)房企向细分(fēn)市场转型。”中原地产分(fēn)析师张大伟说。
此外，房地产行业的國(guó)企改革也会成為(wèi)一大亮点。國(guó)泰君安研报分(fēn)析称，國(guó)企改革将加快房企资源整合，比如天保基建、中华企业、深振业a等公司或有(yǒu)资产重组预期；另一方面，國(guó)企改革将完善激励机制。國(guó)有(yǒu)房企本身拥有(yǒu)优质资源，若有(yǒu)更多(duō)激励措施，将会提升公司的经营和业绩，如格力地产、鲁商(shāng)置业、华发股份等。
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