当中國(guó)房地产即将步入2015年之时，各种预测、各种声音扑面而来，唱红的、唱衰的，大多(duō)人保守地给予了“持稳”的表态。
長(cháng)期从事金融方面研究的北京师范大學(xué)金融研究中心主任、经济學(xué)家钟伟可(kě)以算是今年第一个站出来的“春天派”，他(tā)在12月30日举行的“中國(guó)新(xīn)一線(xiàn)城市峰会”上发表观点称，2015年中國(guó)房地产的销量将超出一般预期，达到两位数的增長(cháng)。
中國(guó)经济：旧形态与新(xīn)常态
“新(xīn)常态”是2014年的热门词汇，在大众的热议声中也逐渐被概念化、时尚化，与之相对应的“旧形态”则日益成為(wèi)落后品、被替代品。
但却很(hěn)少有(yǒu)人理(lǐ)性地思考，中國(guó)经济真的已经进入新(xīn)常态了吗？钟伟倒是给出了否定的答(dá)案：“中國(guó)经济目前并不处于新(xīn)常态，新(xīn)常态没有(yǒu)这么舒服。”
这是现状——
“固定资产投资仍然温和下行，消费也将继续下行，外贸基本取决于外需，不会有(yǒu)太大起色。”他(tā)甚至悲观的认為(wèi)，2015将成為(wèi)中國(guó)gdp增長(cháng)最后一个“7%”的年代。
总结一句，“我们仍然处于2010年第3季度以来到现在持续的经济增長(cháng)下行放缓的节奏中。我们可(kě)以预见到，未来经济增速会更低，通缩的危险遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于通胀。”钟伟说。
尽管维持在旧的形态，但中國(guó)经济近几年来的新(xīn)变化亦是有(yǒu)目共睹的——投入减少，产出增多(duō)；产业存量配置优化；企业盈利能(néng)力稳步提高；居民(mín)收入水平快于gdp增長(cháng)……
在钟伟看来，这些基于微观层面的改善已经悄然展开，并将持续，朝着积极的方向发展。
但发展得有(yǒu)动力、得装备引擎，钟伟坦言，“工业化”、“城市化”及“地方政府竞争”是推动中國(guó)经济前进的老动力、老引擎，然而，工业增加值逐年走低；城市化遭遇瓶颈；地方政府恶性竞争被治理(lǐ)整顿，所以，“中國(guó)经济得寻找新(xīn)的动力、新(xīn)的引擎。”
不过，究竟什么才是中國(guó)经济的新(xīn)动力、新(xīn)引擎？钟伟提出了很(hěn)多(duō)假设，但却被他(tā)自己一一否定，服務(wù)业，产业空洞；新(xīn)兴产业，绝非易事；新(xīn)型城镇化，殊途同归……
到头来，这位金融专家仍然力挺的还是房地产。
中國(guó)楼市：2014与2015
钟伟给出了一组未经核实的数据，目前中國(guó)房地产市场存量在63-65亿平方米左右，按照每年平均12-13亿平方米的销售面积计算，需要2-3年时间才能(néng)消化。
但试想之，真的还会有(yǒu)持续的需求支撑如此庞大的存量吗？钟伟的答(dá)案很(hěn)肯定，他(tā)认為(wèi)，有(yǒu)两个基本需求面是不会改变的，其一，城市新(xīn)增人口；其二，是城市改善人口。
“单从这一点来看，中國(guó)房地产不太可(kě)能(néng)硬着地。”钟伟预判。
然而，一个现实的问题不得不提——市场预期，“目前的市场预期，不论是公众，还是开发商(shāng)都不再认為(wèi)未来房价永遠(yuǎn)上涨。既然有(yǒu)涨有(yǒu)跌，或者这涨那跌都已成為(wèi)正常，投资性需求也就基本离开了房地产。”
所以，钟伟认為(wèi)，2015年房地产会有(yǒu)若干分(fēn)化：投资端不好，但销售端不错；商(shāng)业兴写字楼、酒店(diàn)不好，但住宅不错；三四線(xiàn)城市不好，但一二線(xiàn)城市不错；销售的价格并没有(yǒu)特别大的上升空间，但是销量不错。
怎么个不错法？钟伟表示，超出预期的不错，销量达到两位数的增長(cháng)。
钟伟并非“信口雌黄”，而是基于经济能(néng)力、人口集聚、建成區(qū)面积、人口密度、库存去化等多(duō)个角度的仔细分(fēn)析所得出的结论。
他(tā)以南京為(wèi)例展开阐述，南京有(yǒu)经济增長(cháng)的能(néng)力和潜力，目前已经超过了无锡成為(wèi)在全省排名第二的城市，但是南京得调整产业，寻找新(xīn)的增長(cháng)引擎能(néng)力还是偏弱。
至于人口，“如果一个城市没有(yǒu)持续的增量人口，要指望这个城市房地产希望蓬勃发展是非常困难的。”据钟伟计算，在江苏600万人口以下的城市，流动人口每年仅仅新(xīn)增大概一两万人，但是这些地级市每年高考要流出2万人左右，导致一些城市人口增長(cháng)徘徊不前。比如无锡，常住人口增長(cháng)就极其乏力。事实上，据其观察，从2013年开始，南京的人口增長(cháng)也出现了一定的问题。
此外，钟伟还认為(wèi)，南京的房价之所以贵，而且房地产发展不错，除了经济实力和人口增長(cháng)之外，特别重要的一点是，南京的核心城區(qū)，譬如鼓楼區(qū)等，每平方米人口密度非常高，排在全國(guó)前10名。
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