2014年是楼市多(duō)变的一年，特别是调控转变上。回顾2014年楼市宏观政策，大體(tǐ)由“坚持调控→微刺激→中刺激”。一季度政府调控态度依旧是“坚持调控”，正是这样的“坚持调控”令到一季度市场成交低迷；二季度限購(gòu)出现松动，同时央行也多(duō)次喊话要支持刚需，楼市“微刺激”开始出现；三季度楼市调控政策由紧转松，“中刺激”由此开启，特别是“930新(xīn)政”以及降息，不但扭转了楼市持续不振，更令一線(xiàn)城市再度呈现火热状态。
日前，中联二手房研究院针对深圳楼市市场成交、市场需求等方面进行全面盘点，用(yòng)数据说话，清晰展现了2014年深圳楼市特征。
热点片區(qū)外迁，原关外受刚需追捧
一線(xiàn)城市市中心的房价对大多(duō)購(gòu)房者而言高不可(kě)攀已是不争的事实，置业外迁是无奈而最合适的选择，京沪如此，深圳也不例外。
随着深圳房价的节节攀升，而龙岗中心城、布吉、西乡、龙华等片區(qū)的价格相对低，加上交通、环境等各项设施的逐渐完善，许多(duō)置业者“转战”这些區(qū)域，尤其是刚性需求和改善需求。近年来，特區(qū)一體(tǐ)化建设卓有(yǒu)成效，原关外的龙岗、宝安的一些區(qū)域居住配套不断完善，如龙华片區(qū)拥有(yǒu)深圳北交通枢纽、地铁龙华線(xiàn)，还有(yǒu)大浪创意园、观澜商(shāng)业中心等，已是适宜居住、具有(yǒu)影响力的片區(qū)，靠近市中心的金地梅陇镇、四季春城、潜龙鑫茂花(huā)园等楼盘过去的几年成交比较活跃，足以说明購(gòu)房者对该區(qū)域的偏爱。龙岗中心城、布吉随着交通的不断改善，凭借环境及价格优势，更多(duō)的置业者选择这两片區(qū)，如桂芳园、可(kě)园等大社區(qū)十分(fēn)受欢迎。配套的不断完善，加上价格相对于市中心區(qū)域的福田、南山(shān)、罗湖(hú)要低许多(duō)，越来越多(duō)的刚需置业者外迁至龙岗、宝安的布吉、龙华等。2014年成交量前10片區(qū)中，前5片區(qū)分(fēn)别是龙岗的布吉、龙岗中心城，宝安的龙华、西乡、新(xīn)安，而后5片區(qū)则是福田的华强，罗湖(hú)的布心、人民(mín)南，南山(shān)的蛇口、南头。
从片區(qū)的均价方面看，蛇口、龙岗中心城、龙华、西乡、人民(mín)南的价格上涨比较快，年均价上涨幅度超过20%。
两房仍是主力，三房需求最盛
从2014年1~11月楼盘成交物(wù)业来看，虽然两房型仍然是主力，占比39%，但是比重在减少，比2013年占比减少了1.7%。相反，三房型物(wù)业成交占比35.7%，比2013年成交占比增加了3.9%，与两房型物(wù)业成交占比差距在快速缩小(xiǎo)，逼近两房物(wù)业。显然，置业者偏好三房户型，一方面刚需置业者“转战”布吉、龙华、西乡、龙岗中心城等价格相对低的片區(qū)，对中大户型的需求必有(yǒu)所增加；另一方面，“930新(xīn)政”、降息的利好，刺激改善需求，增加中大户型的需求；再者，房价不断上涨，置业者“一步到位”的想法不断加强。其他(tā)，一房的小(xiǎo)户型和四房以上的户型需求相对较小(xiǎo)，在10%左右。
从面积段的需求看，60平方米~90平方米的中小(xiǎo)户型物(wù)业仍然是主力，在总需求中约占比46.1%，比2013年占比增加了4.2%。其次是90平方米~144平方米的物(wù)业，占比29.4%，也比2013年有(yǒu)所增加。而60平方米内的物(wù)业需求有(yǒu)所减少。显然，自从90/70政策出台后，在深圳所有(yǒu)盘源中，还是以中小(xiǎo)户型為(wèi)主要供给。这类产品吸引的人群主要是：新(xīn)婚小(xiǎo)夫妻、有(yǒu)一定积蓄的中老年人、小(xiǎo)有(yǒu)成就的白领、周边县市區(qū)市民(mín)等。而四房或以上大户型仅占15%，一是因為(wèi)“90/70”政策限制，大户型产品供应有(yǒu)限；二是因為(wèi)有(yǒu)能(néng)力購(gòu)买大户型的置业者大多(duō)為(wèi)第二次以上的改善型置业，排除投资的因素，一旦入手大户型房子，便不会轻易转手，这也导致了大户型在市场的流通活跃度要比小(xiǎo)户型低许多(duō)。但从長(cháng)遠(yuǎn)来看，随着生活条件的改善，消费者对房子居住空间的需求会更大，到时大户型的盘源也将逐渐增多(duō)。
成交价格高移是2014年住宅市场最显著特征。2013年2万元/平方米以内物(wù)业成交占比45.1%，2014年1~11月成交占比下降為(wèi)25.2%，减少了19.9%。2万以上占比增加的19.9%分(fēn)别在2万元/平方米~3万元/平方米增加了4.9%，占比為(wèi)44.7%，為(wèi)2014年深圳成交最活跃的价格段；3万元/平方米~4万元/平方米增加了9.7%，占比為(wèi)21.8%；4万元/平方米占比為(wèi)8.3%，增加了5.3%。300万元以上占比增加最快，100万元内占比减少最快对应户型成交趋向中大户型和单价趋高价的成交变化，成交总价也趋高，200万元以上成交占比与2013年比较增加了13.3%，其中200万元-300万元之间成交占比23.4%，增加了5.6%，300万元以上成交占比16.6%，增加了7.7%。虽然如此，但目前100万元~200万元之间的物(wù)业成交仍然是主力，占比49.2%，比2013年成交占比减少了2.7%。
26~35岁人群是購(gòu)房主力军
購(gòu)房年轻化现象在刚性需求中最為(wèi)突出，超7成需求在35岁以下，而35岁以上占比仅26.6%。虽然改善型需求也是26~35岁之间為(wèi)主，但35岁以上需求占比39.8%，比刚性需求占比高13.2%。用(yòng)于投资需求中，年長(cháng)些的比较注重，26~35岁之间占比62%，為(wèi)主要部分(fēn)，35岁以上占比30.1%，比刚性需求占比高3.5%。
据中联二手房研究院统计，在卖房客户当中，除了投资者外，超过八成业主是為(wèi)了换房，如以小(xiǎo)换大、换購(gòu)學(xué)位房、从原关外换到关内等。据统计显示，57%的一房业主年龄是80后，两房的则占53%，他(tā)们随着年龄的增長(cháng)、收入的提升，婚房、學(xué)位房、舒适房成為(wèi)置业的目标，而卖掉中小(xiǎo)户型也成為(wèi)二次置业资金的重要来源，他(tā)们逐渐成為(wèi)楼市改善需求的主力。另外，70后是出售三房的主力，占41%；70前则占四房业主的27%。卖房户型随业主年龄递增。
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