近日，楼市利好政策轮番出台，“两会”积极表态稳定住房消费，贷款利率下调，公积金贷款政策放宽，3月27日，住建部和國(guó)土资源部要求各地合理(lǐ)安排住房及其用(yòng)地的供应规模和结构，3月30日，五部委联合发布楼市新(xīn)政，对二套房首付比例及二手房税费做出调整，这一系列政策的出台形成了楼市调整的“组合拳”，将对2015年的楼市产生什么影响？
中國(guó)人民(mín)大學(xué)财政金融學(xué)院副院長(cháng)、金融与证券研究所副所長(cháng)赵锡军日前在做客中新(xīn)网房产频道视频访谈时表示，当前我國(guó)房地产市场已经变為(wèi)以自住和改善型需求為(wèi)主，在此背景下出台的一系列楼市政策，有(yǒu)利于拉动市场成交，对去库存有(yǒu)积极的作用(yòng)，但具體(tǐ)效果还有(yǒu)待于观察。赵锡军预测，新(xīn)政的出台或许会引起一線(xiàn)城市房价的上涨，但对于库存高企的二三線(xiàn)城市，房价短期内难以反弹。
房贷新(xīn)政：带动改善型需求入市 助力库存去化
3月30日，央行、住建部、银监会三部委联合下发通知，对拥有(yǒu)一套住房且相应購(gòu)房贷款未结清的居民(mín)家庭購(gòu)买二套房，最低首付款比例调整為(wèi)不低于40%。首次購(gòu)房公积金贷款最低首付款比例為(wèi)20%，对拥有(yǒu)1套住房并已结清相应購(gòu)房贷款的缴存职工家庭，為(wèi)改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款購(gòu)买普通自住房，最低首付款比例為(wèi)30%。
对于此次政策出台的背景，赵锡军谈到，前几年房地产市场经历了爆发式增長(cháng)，房子价格上升非常快，大量投资投机性需求进入市场，导致房地产价格虚高产生泡沫，隐含了大量风险。所以在那个时候，政府相关部门采取了很(hěn)多(duō)综合性的措施进行调控，经过几年宏观调控，大部分(fēn)城市和地區(qū)的房价走向平稳，有(yǒu)些城市的房价还有(yǒu)所回落，原来的投资、投机性的需求开始淡出或退出，目前楼市主要的是居民(mín)自住型、改善型需求。
在以自住和改善型需求為(wèi)主流的市场背景下，该项政策一经出台就引起了人们的极大关注，赵锡军谈到，新(xīn)的房贷政策对改善型需求的支持是比较直接的，对房地产市场的信心也有(yǒu)明显的提振作用(yòng)。他(tā)同时指出，我们应该看到，改善型需求并不是房地产市场的主导性需求，主导性需求还是首套房需求，新(xīn)的政策对整个房地产市场带来多(duō)大影响还有(yǒu)待于观察。
对于一些二三線(xiàn)城市来说，新(xīn)政是否能(néng)达到预期的去库存效果？赵锡军表示，新(xīn)政规定二套房的首付降低，居民(mín)的購(gòu)房门槛降低，会产生新(xīn)的市场需求，消化部分(fēn)空置房。但他(tā)同时指出，購(gòu)买二套房的購(gòu)房者的比例有(yǒu)多(duō)高还不好说，另外，有(yǒu)些二三線(xiàn)城市房子的空置率是相当高的，有(yǒu)的甚至可(kě)以达到50%，所以新(xīn)政策是否能(néng)消化这么高的空置率，效果还有(yǒu)待查看。
营业税调整：活跃二手房市场交易 对房价影响有(yǒu)限
除二套房首付比例调整外，房地产营业税也做出了相应变化。3月30日，中國(guó)财政部和國(guó)家税務(wù)总局联合发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，营业税免征门槛由5年变為(wèi)2年。
这一政策的调整也引发了市场的广泛关注，尤其在对市场反应较為(wèi)敏锐的二手房市场产生了较大的反响。据《京华时报》4月1日报道，新(xīn)政发布后的首日，一些房产中介的挂牌、咨询、签约量出现了明显的提升，甚至还有(yǒu)二手房房主要求涨价。
赵锡军认為(wèi)，营业税的调整对二手房交易具有(yǒu)积极作用(yòng)，使交易成本有(yǒu)所下降、活跃度有(yǒu)所提升，但是这个作用(yòng)是有(yǒu)限的，因為(wèi)营业税的比例并不是很(hěn)高，对整个房子价格的影响不大。
除营业税外，目前二手房交易税费税赋比重最重的是个人所得税，征收标准是5年以内房产差额征收20%，為(wèi)何这个税种没有(yǒu)做出调整？赵锡军表示，目前政策的初衷很(hěn)明确，即满足自住和改善性住房需求，而不是投资投机需求，所以在所得税方面相应地控制得更加严格一些。
对楼市影响：一線(xiàn)城市房价或将上涨 库存高企的二三線(xiàn)城市难反弹
来自中國(guó)指数研究院的数据，2015年3月，全國(guó)100个城市(新(xīn)建)住宅平均价格為(wèi)10523元/平方米，环比小(xiǎo)幅下跌0.15%，跌幅较上月有(yǒu)所收窄。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量增加4个，下跌的城市数量较减少6个，一線(xiàn)城市中上海和深圳的房价环比出现上涨。
虽然3月的百城房价数据仍在下探，但降幅较上月有(yǒu)所收窄，在楼市政策纷纷出台之际，購(gòu)房者普遍担心房价会再次反弹。对此，赵锡军表示，对于房价变动，需要分(fēn)城市来看，目前我國(guó)地區(qū)发展不平衡，城市间的两极分(fēn)化比较严重。北上广深四个一線(xiàn)城市人口集中度较高，住房供给存在较大压力。即便没有(yǒu)宽松的楼市政策，房价不用(yòng)刺激也在往上涨。相反，有(yǒu)些二三線(xiàn)城市，由于以前盲目开发造成大量库存的积压，即便放松了限贷、限購(gòu)政策，房子也有(yǒu)可(kě)能(néng)卖不动。
有(yǒu)专业人士分(fēn)析，楼市政策的轮番出台，在当前市场环境下，購(gòu)房的窗口期或已打开。那么现在是否到了买房的好时机呢(ne)？赵锡军表示，如果是自住和改善型需求的话，目前有(yǒu)政策条件支持的时候，是买房的合适时机，但如果有(yǒu)人想趁机炒房的话，还是要慎重。就像我國(guó)前几年的房地产市场，大量的投机投资需求进入，把房价炒高，市场出现泡沫，國(guó)家就会采取更加严厉的调控措施，到时候房价下跌、房子难以出手，炒房的人就可(kě)能(néng)会得不偿失。
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