近期，上饶市房地产管理(lǐ)局官网公布了《上饶市物(wù)业管理(lǐ)办法》（饶府发[2015]3号），该办法第一百零八条明确规定自发布之日起施行，同时废止原《上饶市住宅區(qū)管理(lǐ)办法》（饶府发[2002]22号）。
原《上饶市住宅區(qū)管理(lǐ)办法》印发于2002年12月15日。上饶市房地产管理(lǐ)局成立于2002年7月。当年出台的《上饶市住宅區(qū)管理(lǐ)办法》在施行了13年后，被新(xīn)的《上饶市物(wù)业管理(lǐ)办法》取代。作為(wèi)主管部门，市房管局见证了我市物(wù)业管理(lǐ)行业由小(xiǎo)到大的过程，新(xīn)的物(wù)业管理(lǐ)办法更折射出市房管局组建13年来全市房地产业的发展进程。
2015版《上饶市物(wù)业管理(lǐ)办法》共八章一百零八条，相较13年前八章三十九条的原《上饶市住宅區(qū)管理(lǐ)办法》，不仅篇幅有(yǒu)了巨幅增加，而且在内容上，已突破“住宅區(qū)”的限制，将物(wù)业管理(lǐ)延伸到住宅區(qū)、商(shāng)业區(qū)、工矿區(qū)，以及机关、學(xué)校、医院等场所，力推社会化、专业化、市场化的物(wù)业服務(wù)行业全面发展。
对比新(xīn)旧两版物(wù)业管理(lǐ)办法，记者发现，虽然同為(wèi)八章，且均有(yǒu)“总则”“附则”，但新(xīn)版单列了“法律责任”一章，凸显了依法治理(lǐ)的理(lǐ)念。同时，在业主、业主大会和业主委员会，以及物(wù)业服務(wù)、维修资金和质保金、物(wù)业使用(yòng)和维护等内容上，新(xīn)版增加了大量新(xīn)规定或对旧版进行了补充完善。记者经过梳理(lǐ)，列出以下主要新(xīn)增内容。
老住宅區(qū)改造
新(xīn)办法第六条规定，各县（市、區(qū)）人民(mín)政府应当制定扶持政策，采取措施，对配套设施不齐全、环境质量较差且未实行物(wù)业管理(lǐ)的原有(yǒu)住宅小(xiǎo)區(qū)进行整治改造，逐步实行物(wù)业管理(lǐ)。
首次业主大会
新(xīn)办法第十条规定，房屋出售并交付使用(yòng)的建筑面积达到建筑总面积50%以上，或者首套房屋出售并交付使用(yòng)满两年的，建设单位应当在30日内书面报告所在地街(jiē)道办、乡（镇）政府要求召开首次业主大会。相较旧版办法中“入住率达到50%以上”的标准，新(xīn)规更具可(kě)操作性。
业主大会筹备经费
新(xīn)办法第十四条规定，新(xīn)建开发项目首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。老住宅區(qū)首次业主大会的筹备经费，缴交了维修资金的住宅小(xiǎo)區(qū)，可(kě)从维修资金增值收益中申请；未缴交维修资金的，由全體(tǐ)业主共同承担。该条对老住宅區(qū)首次业主大会的筹备经费进行了明确规定。
业主委员会
新(xīn)办法第二十二条规定，业主委员会是业主大会的执行机构，是代表全體(tǐ)业主对物(wù)业实施自治管理(lǐ)的自治组织。该条不仅详列了业主委员会的十大职责，更要求业主委员会设立监督小(xiǎo)组，邀请社區(qū)居委会干部任职。新(xīn)办法第三十二条规定，业主大会、业主委员会日常工作经费可(kě)以由业主分(fēn)摊，也可(kě)以在利用(yòng)物(wù)业管理(lǐ)區(qū)域内共用(yòng)部位、共用(yòng)设施设备经营的收益和维修资金的增值收益中列支。
物(wù)业管理(lǐ)用(yòng)房
新(xīn)办法第三十四条规定，建设单位应当按照物(wù)业总建筑面积千分(fēn)之二的标准配置物(wù)业管理(lǐ)用(yòng)房；规模较小(xiǎo)的，物(wù)业管理(lǐ)用(yòng)房不得低于120平方米。这一新(xīn)规比老版千分(fēn)之九的比例大大降低，有(yǒu)利于建设单位降低开发成本。
前期物(wù)业管理(lǐ)
新(xīn)办法要求通过招投标方式选聘具有(yǒu)相应资质的物(wù)业服務(wù)企业，第三十九条对此进行了详细规定。同时第四十一条对前期物(wù)业服務(wù)的服務(wù)内容、服務(wù)标准、二次供水和電(diàn)梯费用(yòng)的分(fēn)摊、收费标准、收费方式及收费起始时间等进行了规范。第四十三条对建设工程竣工验收合格等物(wù)业交付条件进行了规范。新(xīn)办法条文(wén)之具體(tǐ)，遠(yuǎn)超老办法。
物(wù)业服務(wù)收费
新(xīn)办法明确规定，住宅类物(wù)业服務(wù)收费实行政府指导价，其他(tā)类物(wù)业的物(wù)业服務(wù)收费实行市场调节价。第六十条指出，物(wù)业交付前，建设单位应当依照前期物(wù)业服務(wù)合同的约定向物(wù)业服務(wù)企业支付前期物(wù)业服務(wù)费；物(wù)业交付后的物(wù)业服務(wù)费由业主承担。
应急物(wù)业管理(lǐ)
新(xīn)办法首次对物(wù)业服務(wù)企业退出项目管理(lǐ)时的应急状况进行了规定。第六十五条明确，物(wù)业服務(wù)企业退出项目管理(lǐ)时业主大会仍未选聘到新(xīn)企业的，项目所在地的街(jiē)道办、乡（镇）政府应制订应急管理(lǐ)预案，由所在地社區(qū)居委会负责组织3至6个月的基本保洁、保安等服務(wù)，基本服務(wù)费由居委会向居民(mín)收取。3至6个月后仍未选聘到物(wù)业服務(wù)企业的，由业主实施自治管理(lǐ)。
业主自治管理(lǐ)
新(xīn)办法还首次对业主自治管理(lǐ)进行了规定。第六十七条明确指出，规模较小(xiǎo)且具备自治管理(lǐ)条件的住宅小(xiǎo)區(qū)，经1/2以上业主同意，可(kě)由业主实施自治管理(lǐ)，设定执行机构及负责人，负责自治管理(lǐ)的组织实施并承担相关责任。
维修资金
新(xīn)办法第七十一条规定，購(gòu)房者（含住宅房、非住宅房、经济适用(yòng)房、拆迁安置房）应当按相关规定交存维修资金，交存标准為(wèi)：多(duō)层建筑70元/平方米；高层建筑100元/平方米。相较老版“按購(gòu)房款2%比例缴纳”标准，購(gòu)房者的实际负担表现出房产总价越高，负担相对越轻的状态。
住宅物(wù)业质保金
新(xīn)办法首次规定新(xīn)建住宅物(wù)业实行质量保修金制度。第七十四条要求建设单位在办理(lǐ)项目竣工验收手续时、申请不动产权属初始登记前交存物(wù)业质保金，标准為(wèi)：多(duō)层住宅30元/平方米，高层住宅50元/平方米，并应向业主出示相关证明。第七十五条规定物(wù)业质保金保证的保修责任期限為(wèi)同一开发项目所有(yǒu)房屋交付业主使用(yòng)满5年。
“新(xīn)办法有(yǒu)新(xīn)规定、新(xīn)拓展，體(tǐ)现了我市房地产业发展对物(wù)业管理(lǐ)与服務(wù)的新(xīn)要求。”市房管局物(wù)业维修资金管理(lǐ)中心副主任徐向晟在接受记者采访时表示，“新(xīn)办法在内容细化、可(kě)操作性方面取得了長(cháng)足进步，是2002版物(wù)业管理(lǐ)办法的全面升级版。”
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