上饶楼市呈现“量升价稳”态势

据市房管局数据显示，上饶市中心城區(qū)今年1至4月商(shāng)品住宅销售面积31.545万平方米，同比增長(cháng)7.35%。这是自2013年12月以来连续15个月下滑之后，中心城區(qū)楼市首次连续两月初现回暖态势。这表明，上饶市有(yǒu)关政策和國(guó)家宏观调控措施的叠加效应已开始显现。记者 曾纤

新(xīn)政叠加

促进我市房地产市场平稳健康发展

今年3月30日，國(guó)家开始新(xīn)一轮楼市调控政策，中央相关部委出台“放宽二套房贷及调整二手房营业税年限”：二套房贷首付由之前的七成降至四成，并不再硬性要求提高二套房利率；二手房交易营业税减免由之前的5年调整為(wèi)2年，以此激活二手房市场交易等。

在國(guó)家房产新(xīn)政力挺楼市的大背景下，我市顺应趋势也出台了各项具體(tǐ)的优惠政策，如实行税收优惠政策、积极支持居民(mín)家庭合理(lǐ)的住房贷款需求、加大住房公积金支持职工購(gòu)房力度、全面开展商(shāng)业银行贷款转住房公积金贷款业務(wù)、个人購(gòu)买房屋时间按房屋买卖合同订立时间确定，这都有(yǒu)利于进一步改善房地产市场调控，促进我市房地产市场平稳健康发展，同时也受到市民(mín)特别是購(gòu)房者和住房困难户的极大关注。

新(xīn)政满月

我市房地产市场呈现“量升价稳”态势

5月11日，记者从市房管局了解到我市中心城區(qū)今年1至4月商(shāng)品住宅销售情况，发现“3·30”新(xīn)政满月之后，4月我市房地产市场呈现“量升价稳”态势。

据了解，上海广场今年第1季度销售了24套房子，均价為(wèi)4850元/㎡；而4月仅一个月就销售了50套房子，均价為(wèi)4641元/㎡，相比第一季度均价下降了209元/㎡。同样的，上饶万达广场也出现了“量升价稳”的现象，4月销售了39套房子，价格略涨了129元/㎡。

针对此回暖现象，我市多(duō)个楼盘的销售人士表示，近期市场成交相对活跃，除了房企自身的促销手段、营销策略等市场因素外，还与新(xīn)一轮楼市调控政策的扶持有(yǒu)关，“3·30政策”出台后，4月份市场回暖就很(hěn)明显。

此外，当天记者在市房产交易中心也看到了前来办理(lǐ)过户手续的市民(mín)排起了長(cháng)队。“现在二手房交易营业税减免由之前的5年调整為(wèi)2年，最近我就把之前想卖掉的旧房子给卖掉了。”正在办理(lǐ)过户手续的李先生告诉记者。    

政策调控

合理(lǐ)释放刚需及改善性需求

目前我市楼市的需求结构中，三分(fēn)之一是刚性需求，三分(fēn)之一是改善性需求，三分(fēn)之一是投资性需求，其中投资性需求已经基本转移，因此，政策的适时调控，将合理(lǐ)释放刚性需求及改善性性需求。

市房管局政研室主任张水金告诉记者：“当下，对刚性需求或改善性需求的購(gòu)房者来说，正是入市的最佳时期。”同时他(tā)分(fēn)析说：“第一，房地产政策近期迎来密集调整，其中包括二套房商(shāng)业贷款首付比例最低降至四成，公积金贷款首套房首付降至两成，二套房首付最低降至三成，个人所購(gòu)普通住房对外销售免征营业税年限由5年以上降至2年以上，等等。这些变化是符合房地产市场发展规律的。此外，我市的一些具體(tǐ)的优惠政策如公积金新(xīn)政等也起到了较好的配合作用(yòng)。如今的房地产政策已经回归為(wèi)‘鼓励居民(mín)自主性、改善性住房需求，保持房地产長(cháng)期平稳健康发展’的正常基调。”

随着高铁效应的显现，以及广丰撤县设區(qū)和城镇化提速，在饶置业已经成為(wèi)不少刚需購(gòu)房者的选择。美地印象销售经理(lǐ)周先生表示：“目前我们的客户从地域来看，信州區(qū)的為(wèi)15%，上饶县下辖乡镇的為(wèi)45%，德兴横峰共為(wèi)20%，玉山(shān)铅山(shān)共為(wèi)20%。”这意味着，上饶市區(qū)周边的县市購(gòu)买者已经成為(wèi)了我市刚需一族的主力军。

不同于刚需所追求的“居者有(yǒu)其屋”，改善型購(gòu)房是一种经济状况上升之后对生活品质的提升方式，除了更大的居住空间外，大家也在追求更好的居住體(tǐ)验，品质、學(xué)區(qū)、配套等因素成為(wèi)購(gòu)房者较為(wèi)关注的方面。

这不，在刚刚过去的4月，市民(mín)余先生就换了一套新(xīn)房子。他(tā)说：“之前我就想要换房，但苦于换房的成本比较高，拿(ná)出六成的首付确实比较困难。现在买房的时机不错，不断出台的新(xīn)政降低了我们再次置业的门槛。”

以价换量

去库存仍是首要任務(wù)

数据显示，市中心城區(qū)待售各类商(shāng)品房库存190万平方米左右，去化库存周期约20个月。但随着新(xīn)政的刺激，当前去化周期已缩短為(wèi)15个月左右，预计今年内将进一步朝楼市供需平衡格局转变。

综合各方观点以及市场的反映，房贷新(xīn)政会提振房地产的短期销售和市场信心，但扭转房地产行业的结构性下行趋势尚需一定时间。市房管局政研室主任张水金认為(wèi)，短期内销售量的提升仍取决于企业的降价幅度。而对于大量销售不佳的房企来说，借助政策利好，在2015年“以价换量”是必需的选择。

这从今年第1季度市中心城區(qū)各楼盘销售进度中可(kě)见一斑：如蔚蓝香廷楼盘销售168套，销售量排名第1位，均价為(wèi)4628元/㎡，价位略低于去年同期水平。美地印象楼盘销售139套，销售排名第3位，均价3873/㎡，价位也低于去年同期水平。相反，很(hěn)多(duō)“销售排名没上去”的销售楼盘往往是“价位没下来”。因此，目前上饶市房企“以价换量”，去库存仍是首要任務(wù)。

银行降息

推动楼市五月升温

5月10日，中國(guó)人民(mín)银行发布消息，自5月11日起下调人民(mín)币贷款和存款基准利率各0.25个百分(fēn)点，同时将金融机构存款利率浮动區(qū)间的上限由存款基准利率的1.3倍调整為(wèi)1.5倍。记者了解到，连续降息已经逐渐改变了人们的心理(lǐ)预期——随着購(gòu)房成本的不断下降，有(yǒu)購(gòu)房需求的人群購(gòu)买意愿越来越强烈，五月上饶楼市将会升温。