2015年5月14日，全球商(shāng)业地产龙头万达和全球住宅地产龙头万科(kē)在北京签订战略合作框架协议，双方宣布建立战略合作关系，计划在國(guó)内外项目开展深度合作。万达和万科(kē)的合作，开启了中國(guó)房地产企业强强联合的新(xīn)模式，将对中國(guó)房地产行业发展带来积极深遠(yuǎn)的影响。万达集团已形成万达商(shāng)业、文(wén)化旅游、電(diàn)子商(shāng)務(wù)、金融等产业。其中万达商(shāng)业是世界最大的不动产企业，2014年持有(yǒu)物(wù)业面积(含在建)3904万平方米。万科(kē)集团是全球最大的住宅开发企业，2014年住宅销售规模达21万套以上。
未来双方合作主要通过联合拿(ná)地、合作开发的形式来进行，即由万达投资项目中的商(shāng)业部分(fēn)，万科(kē)开发项目中的住宅部分(fēn)，充分(fēn)发挥各自优势，实现互利共赢。万达和万科(kē)都是全國(guó)知名品牌，合作将提升两家企业获取项目的能(néng)力；能(néng)充分(fēn)发挥各自专业优势，提升项目整體(tǐ)水准，创造更大价值。根据协议，万达和万科(kē)将共同组成由双方集团高层担任领导的联合协调小(xiǎo)组，互相交流项目合作信息；双方将長(cháng)期进行合作；由于万达和万科(kē)都有(yǒu)海外发展计划，未来双方的合作不仅限于國(guó)内，也将在全球展开。
合作促进转型
万达集团董事長(cháng)王健林表示，中國(guó)房地产市场已进入供需平衡為(wèi)主要特征的发展新(xīn)阶段，房地产企业发展需要新(xīn)思维、新(xīn)模式。万达与万科(kē)的战略合作是一次全新(xīn)尝试，对万达来说，通过与万科(kē)合作，万达可(kě)以集中精力，加快实施轻资产战略。同时双方合作也是对行业和社会的贡献，可(kě)以更有(yǒu)效地利用(yòng)社会资源，减少浪费，对行业发展起到示范作用(yòng)。
万科(kē)集团总裁郁亮表示，白银时代，传统业務(wù)仍有(yǒu)广阔的发展空间，也将萌发许多(duō)新(xīn)的机会，这為(wèi)优秀企业之间的合作提供了良好的契机。和万达的合作，有(yǒu)助于充分(fēn)发挥万科(kē)在住宅领域的专业优势，获得更多(duō)的客户和发展机会；也有(yǒu)助于提升自身的商(shāng)业地产能(néng)力，推动公司更好地向城市配套服務(wù)商(shāng)转型。
一位中型房企高层管理(lǐ)人士表示，“合作后，万达资产会变得轻一些，万科(kē)资产则会变重。它们可(kě)以共享客户资源，面对政府的土地议价能(néng)力会增强，对金融机构的吸引力和安全感也会增加。”万达定了一个目标：2020年万达集团收入的三分(fēn)之二、利润的超过三分(fēn)之二要来自于服務(wù)业企业，也就是说，要来自于不动产销售以外的收入和利润。
按照合作的内容看，“万万”两个重量级企业战略合作，实质上是强强联手，优劣互补，不是活不下去，不是重组。其意图则是双方携手，实现转型：从重资产的开发公司转变為(wèi)轻资产的服務(wù)型企业。“万万”联合将导致房地产行业变革、房企洗牌，意味着竞合新(xīn)模式、互补时代来临。根据合作协议的内容看，两家巨头此番携手，将在土地获取、投资开发、轻资产运营、互联网金融创新(xīn)、海外市场扩张等方面，进行一系列深度合作。一家是全世界最大的住宅开发商(shāng)，如今要转型為(wèi)城市配套服務(wù)商(shāng)。一家是中國(guó)最大的持有(yǒu)物(wù)业开发商(shāng)，已经走在商(shāng)业消费和文(wén)化旅游的道路上。万科(kē)管理(lǐ)着500个以上的社區(qū)，万达运营近200个商(shāng)场。万科(kē)与万达的合作，最终指向双方共同的一个愿景：转型為(wèi)轻资产的服務(wù)型公司。
转型的路径便是轻资产模式与资本模式。从今年开始，投资万达广场的钱不用(yòng)万达出，都是投资机构出，万达负责选址、规划、设计、建造、招商(shāng)、运营管理(lǐ)，使用(yòng)万达的品牌。所有(yǒu)投资获得的收益，万达跟投资方35/65分(fēn)成。王健林说，这个模式现在已经正式在运行了。在这个模式中，万达不需要以前的“以售养租”了，也就是说，住宅和公寓对他(tā)来说不用(yòng)再先卖掉作為(wèi)融资手段了。万达可(kě)以把这部分(fēn)业務(wù)全部交给万科(kē)来做。过去重资产模式下，万达进入哪个城市看的是房价，这个地區(qū)房价到了8000元，或者到了10000元，卖房有(yǒu)利润，才会考虑去投资。但变成轻资产后，现在进入三四線(xiàn)城市，不用(yòng)考虑房价了，因為(wèi)这个投资它不销售。需要关心的就是人口、当地城市的租金和投资之间的比例关系。而对于万科(kē)来说，跟随万达的商(shāng)业做住宅，万达的招商(shāng)配套可(kě)以提供很(hěn)好的支撑，再加上万科(kē)的成本控制和品牌溢价，市占率将加快提升。万科(kē)在合作开发、小(xiǎo)股操盘上的经验极為(wèi)丰富。这是万科(kē)的轻资产模式：品牌和管理(lǐ)输出。至于未来是万科(kē)仅品牌输出收管理(lǐ)费和分(fēn)红，还是股权合作，可(kě)能(néng)就需要双方具體(tǐ)去谈了。
合作影响深遠(yuǎn)
“万万联合”比万科(kē)的合作制、伙伴人制度更加具有(yǒu)优势，在房地产市场形成巨大的影响力，不仅改变房地产市场格局，更会在土地、资本市场上形成巨大影响。一是土地市场可(kě)称霸。一方面万达最大的优势是商(shāng)业综合體(tǐ)投资、开发、运营，低价抄底拿(ná)地，税费优惠政策力度大，融资获得快，而万科(kē)的优势是住宅开发。两方可(kě)以在项目业态与业務(wù)上进行分(fēn)工合作，共同联合拿(ná)地。另外一方面是可(kě)通过“合作”的组合方式联合拿(ná)地，不仅土地价格低、开发周期短、资金周转率高，还可(kě)以在后续共同投资、共同开发、共同运营、共同收益。二是资本市场可(kě)称王。一方面是万达有(yǒu)金融板块，如未来与万科(kē)开展 金融方面的合作，必然是如虎添翼。另一方面是万达、万科(kē)在融资方面各有(yǒu)优势，如联合，更是不可(kě)估量。可(kě)共同进退。三是开发成本大幅降。一方面是土地交易与开发成本必然下降。另一方面是可(kě)以节约时间与融资成本，提高资金使用(yòng)效率。四是扩大市场占有(yǒu)率。特别是二三四線(xiàn)城市的市场。王健林此前在深交所[微博]的内部讲话中提到，万达要下沉到三四線(xiàn)，2020年要确保万达广场开店(diàn)数超过400个，这意味着未来的5年内每年平均开80个；而万科(kē)的目标则是10年后年销售额将超过4000亿，总體(tǐ)市场占有(yǒu)率超过6%。
人们“万万”没想到，中國(guó)房地产两大“霸主”竟会“牵手”合作，形成房地产市场最强组合的“万万联盟”。这绝对不是外人所理(lǐ)解的一场男女“闪婚”，而是一场有(yǒu)预谋、有(yǒu)组织、有(yǒu)计划的战略合作。合作的意图是应对新(xīn)常态与时代变化及行业变革，应对政府改革与成本上涨及利润下降。合作是生存之道，转型是发展之路。“万万联盟”的房地产市场“破坏力、杀伤力、威慑力、影响力”前所未有(yǒu)。“万万联盟”普天之下谁与争锋。其政商(shāng)人脉、优秀人才、一流经验、强势专业、著名品牌、庞大规模、巨额资金、恐怖拿(ná)地与投资及开发能(néng)力的超强“结合”，必然天下无敌，所向披靡，即使是地方政府、金融机构恐怕都要忍让“三分(fēn)”。
如此巨大的“联盟”，必然在土地市场、融资、定价上“无敌手”，这是“强强联合的合作”，还是“行业变相的排他(tā)、垄断”？究竟是為(wèi)生存发展，还是為(wèi)称霸房地产、统一房地产市场？这也许是中國(guó)房地产市场最可(kě)怕、最危险、最疯狂的事情。过去由卖方市场到买方市场，未来又(yòu)将由买方市场转向卖方市场。不可(kě)否认的是，未来房地产市场会有(yǒu)更多(duō)的“联盟”出现，其巨头们的“集中度”与“占有(yǒu)率”会凶猛上升。譬如绿地、恒大、保利、中海、招商(shāng)、碧桂园、雅居乐等千亿以上房企，都可(kě)以联合。一旦形成香港大房企“格局”，中國(guó)内地新(xīn)一轮中小(xiǎo)房企淘汰出局的命运不可(kě)避免，破产、收購(gòu)、退出、合作的选择必然成為(wèi)现实。毫无疑问，“万万联盟”已经掀起中國(guó)房地产市场“大震荡”，未来会有(yǒu)更多(duō)的“大事”发生。“万万联盟”作為(wèi)实现行业变革与房企转型途径之一，正式开启房企由竞争走向竞合的新(xīn)合作模式。
关注我们
