近两个月里，3.30新(xīn)政和降准、降息组合拳对房地产行业的止跌回暖效果已经显现。
國(guó)家统计局公布4月份数据显示，与3月相比，70个大中城市中，新(xīn)建商(shāng)品住宅价格下降的城市有(yǒu)48个，上涨的城市有(yǒu)18个，持平的城市有(yǒu)4个。环比价格变动中，最高涨幅為(wèi)深圳1.8%，最低為(wèi)广东惠州下降0.7%。
中原地产研究部发布的最新(xīn)数据显示，5月前四周，全國(guó)54城市合计住宅签约套数為(wèi)194909套，环比上涨幅度达到了8.3%，其中一、二線(xiàn)城市明显上涨。
不过，在整體(tǐ)回暖情况下，目前仍处于限購(gòu)的北上广深四个城市房地产市场却出现分(fēn)化状态。市场调研结果显示，北京、上海供需关系已进入相对平衡期，深圳市场供不应求，而广州则面临库存高企的压力。
行业分(fēn)析人士认為(wèi)，由于市场差异性的存在，一線(xiàn)城市出现分(fēn)化情况并不难理(lǐ)解；市场回暖会间接导致更多(duō)房源入市，供需天平有(yǒu)可(kě)能(néng)更加倾斜使分(fēn)化进一步加剧。
新(xīn)楼盘入市节奏放慢
此前，國(guó)家统计局公布了4月份70个大中型城市的房地产统计数据，显示楼市已经回暖。
数据显示，与3月相比，70个大中城市中，新(xīn)建商(shāng)品住宅价格下降的城市有(yǒu)48个，上涨的城市有(yǒu)18个，持平的城市有(yǒu)4个。环比价格变动中，最高涨幅為(wèi)深圳1.8%，最低為(wèi)广东惠州下降0.7%。其中，北京上涨0.8%，上海上涨0.7%，温州上涨0.7%，广州上涨0.4%。
國(guó)家统计局城市司高级统计师刘建伟认為(wèi)，3月底楼市新(xīn)政出台和传统销售旺季等多(duō)重因素叠加影响下，4月份70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交继续回升，部分(fēn)城市房价环比略有(yǒu)上涨。
刘建伟还认為(wèi)，绝大部分(fēn)城市房价同比仍然下降，但随着部分(fēn)城市房价环比上涨，4月份房价同比降幅总體(tǐ)略有(yǒu)收窄。
房价降幅收窄的背后，是供应市场步伐的变慢。
在國(guó)家统计局公布的数据中，中國(guó)经济网记者发现，4月份，房地产整个行业资金投入和新(xīn)开工面积增幅均出现环比下降的趋势。
截至4月份，房地产累计投资2.36万亿，环比增幅為(wèi)6.0%。而2015年前两个月该项数据分(fēn)别為(wèi)10.4%和8.5%，以两个百分(fēn)点的降速持续下滑。房地产施工面积方面，4月份，累计达到59.95亿平方米，累计增長(cháng)6.2%，略低于3月份的6.8%。
另外，4月份，房地产累计竣工面积2.12亿平方米，同比下跌10.5%，跌幅高于3月份的8.2%。
北京再现红五月
作為(wèi)一線(xiàn)城市的典型代表，北京5月楼市的表现可(kě)谓风头正劲。
据媒體(tǐ)报道，上周末北京共有(yǒu)3个楼盘入市，分(fēn)别是北京城建海梓府，华润萬橡府以及首创紫悦台。其中海梓府3小(xiǎo)时便实现成交额5亿元，而华润萬橡府在1小(xiǎo)时内也宣告售罄。
位于东北三环太阳宫板块懋源地产红玺台项目也极為(wèi)火爆。据了解，该项目自2010年入市以来多(duō)次斩获北京顶级豪宅月度销冠。2013年、2014年均在北京顶级豪宅市场名列前茅。5月22日，红玺台发布数据称10天热销2.6亿。
红玺台营销负责人赫蒙告诉中國(guó)经济网记者，“市场回暖后，稀缺性成了成交的主要原因。另外，高端客户对于投资领域一直保持着高度敏感，现阶段相对增益稳定的固定资产自然是他(tā)们的首选。”
“一線(xiàn)城市回暖已成事实，北京房价回落希望不大。豪宅市场多(duō)是稀缺项目，现在机会不错，所以就决定买一套。”一位不愿具名的买房者向中國(guó)经济网记者透露。
据中原地产最新(xīn)统计数据显示，截至5月25日，北京5月份月度成交量在百套以上的项目有(yǒu)9个，而4月份同期仅有(yǒu)2个。成交套数方面，有(yǒu)数据显示，北京上周新(xīn)建商(shāng)品住宅网签量為(wèi)2120套，环比上涨9.7%。
市场对本月最后一周市场依旧看好，并有(yǒu)分(fēn)析人士预测整个5月北京楼市数据有(yǒu)望走出新(xīn)高。
回暖或加速市场分(fēn)化在市场整體(tǐ)回暖背后，城市间的分(fēn)化情况也依然存在。
刘建伟就认為(wèi)，分(fēn)城市看，分(fēn)化仍然较為(wèi)明显，房价上涨主要集中在一線(xiàn)城市和少数二線(xiàn)城市。4月份北京、上海、广州、深圳4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅和二手住宅价格环比均出现上涨，最高涨幅分(fēn)别為(wèi)1.8%和2.4%，少数二線(xiàn)城市房价出现上涨，绝大部分(fēn)三線(xiàn)城市房价仍然下降。随后就有(yǒu)媒體(tǐ)曝出，北京、上海、深圳三地供求关系基本已经达到平衡，但内部依然存在结构性不均衡，而广州却是库存高企。
广州市國(guó)土房管局数据显示，半年来，广州新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积自2014年12月成交达到105.84万平方米后，连续三个月成交下降，4月份成交面积為(wèi)86.37万平方米，基本回升到了2014年11月份水平。
另外，数据显示4月广州住宅未售套数為(wèi)153184套，未售面积為(wèi)20224766平方米，创出历史月度新(xīn)高。26.1个月的去化周期，遠(yuǎn)高于北上深等其他(tā)一線(xiàn)城市。
一位行业分(fēn)析人士告诉中國(guó)经济网记者，“广州库存高企的原因有(yǒu)很(hěn)多(duō)。首先，區(qū)域经济发展相对均衡，所以广州楼市吸引力并不是很(hěn)大；其次，限購(gòu)政策对广州的影响比较明显，降准降息都能(néng)释放太多(duō)有(yǒu)效購(gòu)买力。”极具代表性的一線(xiàn)城市楼市出现分(fēn)化，看起来似乎不可(kě)思议，但这正是房地产行业的缩影。
中國(guó)经济研究院研究员刘德炳认為(wèi)，受一系列政策利好影响，一線(xiàn)城市的購(gòu)买力得到释放，促使整體(tǐ)成交量上升，但其背后依然是房地产行业下行的事实。他(tā)表示，市场的分(fēn)化也会快速导致房企的分(fēn)化，以至洗牌期结束时，大部分(fēn)实力不济的房企死去，新(xīn)的格局浮出水面。
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