楼市整體(tǐ)活跃度回升
——从商(shāng)品房待售面积首现减少看宏观调控继续显效
“这房子不错，满2年，没税，挺适合你们小(xiǎo)两口的，房主急着出手价钱还能(néng)商(shāng)量，想看房的话提前告诉我，我给你们约房主”，时间已近晚上7点，北京某房产中介小(xiǎo)刘还在忙着招呼客人。记者在该门店(diàn)看到，虽然天色渐暗，但是仍有(yǒu)客人在咨询买房。
在中央和地方政策作用(yòng)刺激下，楼市处于持续回暖过程中，销售回暖带动市场整體(tǐ)活跃度回升。
库存首现减少
國(guó)家统计局最新(xīn)统计数据显示，困扰我國(guó)房地产市场的房地产去库存正在出现积极变化。自2012年4月以来持续長(cháng)达3年之久的商(shāng)品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商(shāng)品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米，这是自本轮房地产市场低迷以来，商(shāng)品房待售面积首现减少。
数据显示，1-5月份，商(shāng)品房销售面积降幅收窄，其中住宅销售面积呈现同比止跌行情，商(shāng)业营业用(yòng)房销售面积也同比增長(cháng)，增幅约3.9%。另外，连续14个月累计负增長(cháng)的商(shāng)品房销售额，在1-5月数据中也首次出现了正增長(cháng)，涨幅3.1%。
销售回升带动房价止跌回稳。最新(xīn)发布的数据显示，5月份70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市有(yǒu)所增加，而价格环比下降的城市有(yǒu)所减少。
住房销售市场的持续回暖和房价的回稳，也刺激了房地产开发投资和土地市场。
1-5月份，房地产开发企业到位资金降幅比1-4月份收窄0.9个百分(fēn)点，房屋新(xīn)开工面积降幅收窄1.3个百分(fēn)点，土地購(gòu)置面积降幅收窄1.7个百分(fēn)点。业内专家分(fēn)析指出，房地产开发企业到位资金、土地購(gòu)置面积和新(xīn)开工面积作為(wèi)分(fēn)析房地产开发投资走势的先行指标，同比降幅均收窄，显示房地产开发投资有(yǒu)向好迹象。
市场分(fēn)化加剧
“看電(diàn)视里报道深圳房价暴涨，抢房大战不断上演，可(kě)我的房子已经挂出去2个月了，价钱也一降再降，还是没卖出去。”山(shān)东某四線(xiàn)城市二手房售房者向记者抱怨道。
对目前整體(tǐ)看来是全面回暖的房地产市场进行區(qū)别分(fēn)析后就会发现其中的不同。数据显示，1-5月份，重点城市商(shāng)品房销售转為(wèi)增長(cháng)，40个重点监测城市商(shāng)品房销售面积同比增長(cháng)1.7%，1-4月份為(wèi)下降3.6%；销售额增長(cháng)5.8%，1-4月份為(wèi)下降2.0%。与重点城市不同，非重点城市商(shāng)品房销售1-5月份降幅虽有(yǒu)所收窄但仍然下降。
分(fēn)化更為(wèi)明显的是房价数据。最新(xīn)发布的房价数据显示，房价上涨的主要是北上广深4个一線(xiàn)城市，二線(xiàn)城市房价整體(tǐ)较為(wèi)稳定；大部分(fēn)三線(xiàn)城市房价仍然下降，说明大多(duō)数城市仍然处于去库存阶段。北京一位从业多(duō)年的房地产中介私底下告诉记者，北京现在二手房市场成交量虽然恢复较快，但是买卖双方都比较理(lǐ)性，基本没有(yǒu)出现过类似深圳房价跳涨、房主毁约事件，而且目前北京多(duō)数地區(qū)二手房房价比前两年的最高点仍有(yǒu)不同程度回落。
多(duō)地调查也表明，多(duō)数三、四線(xiàn)城市，商(shāng)品房前期库存基数较大，消纳能(néng)力有(yǒu)限，住房供求关系趋于宽松的中長(cháng)期趋势并未改变，目前房价大幅上涨基础并不存在。國(guó)家统计局湖(hú)北调查队调查表明，不少楼盘采取以价换量策略，近期楼市虽有(yǒu)回暖趋势，但开发商(shāng)也不敢轻易提价，首要任務(wù)是去库存。國(guó)家统计局内蒙古调查总队近期深入全區(qū)各盟市主城區(qū)进行专题调查，并实地走访了21家房地产开发企业和7家房地产中介机构，调查结果显示：受政策拉动二手房交易短期内放量上行，市场趋于活跃，但房地产市场長(cháng)期供求关系并未改变，交易价格仍呈下降态势，受访企业普遍对后市持谨慎态度。
总體(tǐ)来看，部分(fēn)二線(xiàn)城市和多(duō)数三四線(xiàn)城市，目前待售的房屋可(kě)能(néng)需要较長(cháng)一段时间才能(néng)消化。福州被调查的6家企业在预计去化周期方面均表示存在一定压力，预计去化最長(cháng)30个月，最短6个月。
业内人士预计，在高库存压力下房价整體(tǐ)不会出现大波动，市场分(fēn)化将进一步加剧。
多(duō)管齐下去库存
6月8日起，广州市调整住房公积金个人住房贷款政策。这是广州继3月放松90平方米以下公积金贷款政策后，再度放松公积金購(gòu)房特别是二套房贷款政策，也意味着北上广深等一線(xiàn)城市全線(xiàn)开启公积金对購(gòu)房的支持。
从去年10月份开始，中央到地方打出了一系列楼市调控“组合拳”。随着各地“限購(gòu)令”的取消、房贷利率优惠面扩大、購(gòu)房税收减免、央行降息等多(duō)重政策利好的刺激，全國(guó)楼市多(duō)地成交显著企稳回升，加速房地产市场存量消化。
从需求端来看，宏观政策致力于鼓励改善性住房需求和刚性住房需求入市，带动市场销售积极向好，进而稳定住房消费，提振房地产市场信心，助力减轻地方库存压力。
降息降准释放流动性，直接降低購(gòu)房者購(gòu)房成本，刺激購(gòu)房需求。而公积金政策和针对再購(gòu)房和二套房政策的调整，更是对改善型需求最直接的促进。相比于“9.30”新(xīn)政，“3.30”新(xīn)政对購(gòu)房者的利好，不仅是房贷门槛进一步降低，而且通过营业税“5改2”政策，给改善型需求購(gòu)房者带来了真正的实惠，加速改善型需求入市。
从供给端来看，國(guó)家通过控制土地供应，优化住房用(yòng)地结构，缓解库存压力。各地根据自身情况制定相应政策，从供应端加速库存去化进程。福建有(yǒu)关部门近期下发文(wén)件指出：现实库存去化期限超过24个月的市、县，未取得预售许可(kě)项目，符合相关规划要求，房地产企业可(kě)以申请土地用(yòng)途、规划条件变更，重新(xīn)确定相应的土地价款。安徽住建厅、发改委等12个部门前不久联合出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》要求，已供房地产用(yòng)地过多(duō)、在建在售商(shāng)品房数量过大，且消化周期过長(cháng)的地區(qū)，要明显减少商(shāng)品房用(yòng)地供应量，直至暂停供应。在建房地产用(yòng)地规模过大的市、县，可(kě)引导未开发房地产用(yòng)地转型利用(yòng)。
有(yǒu)业内人士表示，土地用(yòng)途规划根据当地实际情况，允许根据市场实际需要调整，这增加了市场的主动性和灵活性，后续楼市上市产品可(kě)更符合市场需求。
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