6月28日降准、降息，救市意图明显，虽然本周一市场并没有(yǒu)买单，但双降却给开发商(shāng)和購(gòu)房者真正“减负”。加上公积金、税收优惠补贴、全面放开限購(gòu)等利好消息，都在刺激購(gòu)房需求积极入市，7月的楼市有(yǒu)望继续向好。而中國(guó)经济能(néng)否触底回暖，也要看房地产的脸色，从成交量和库存数据来看，一線(xiàn)城市已经出现持续回暖迹象。
一線(xiàn)城市楼市数据回暖
近期，伴随着房地产市场的销售量回升及库存减少等多(duō)项指标数据的改善，房地产行业回暖现象愈发明显,尤其是一線(xiàn)城市。
统计数据显示，房地产高库存在5月份开始快速下降（见图1），其中一、二線(xiàn)城市去化率分(fēn)别达75%和60%。6月24日國(guó)家统计局表示，自2012年4月以来持续長(cháng)达3年之久的商(shāng)品房库存持续上升态势首次出现转变，5月末商(shāng)品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。
库存减少的同时，供应量在6月份也明显回升，统计显示前30个大城市6月成交数据环比增長(cháng)约8%，同比增長(cháng)56%。
伴随着销售量的提升，房地产投资也开始回暖。中金公司表示，统计的9大城市房地产再投资已经开始，但扩散到全國(guó)还需1~2个季度左右，预计9月开始，全國(guó)房地产投资增速恢复至10%以上。
是否真正回暖仍有(yǒu)待验证
房地产数据回暖，和地产政策松绑有(yǒu)直接关系，尤其是“3·30”新(xīn)政之后。对于这次降准降息，市场预期释放的资金可(kě)达6000亿~7000亿元。而且目前已经在降息通道中。历史数据显示降息周期启动1~2个月后，全國(guó)商(shāng)品房成交量开始增長(cháng)，且单月同比增長(cháng)会持续12个月左右。除了销量、库存等数据，易居智库研究总监严跃认為(wèi)，“双降”还会推动房价的上涨。他(tā)预计下半年房价月均增幅或达到0.5%的水平。大城市的房价增幅或达到1%以上，部分(fēn)大城市则在2%以上的水平。
除了降息、降准、取消存贷比等流动性宽松政策给楼市带来的暖风外，直接针对房地产行业的政策之风，上半年也一直在吹。目前，除了一線(xiàn)城市，限購(gòu)几乎全部放开。而我们也欣喜地看到，在放宽住房公积金提取的名单中，北京榜上有(yǒu)名。
目前，我國(guó)能(néng)替代房地产的主导行业还没有(yǒu)形成，因此房地产对拉动经济起着举足轻重的作用(yòng)。受房地产行业直接或间接影响的有(yǒu)60余个行业。当前房地产开发投资对GDP增長(cháng)的总贡献率依然在20%以上。多(duō)家券商(shāng)表示，与去年10月回暖掉头不同，这轮房地产回暖持续性的概率很(hěn)大。但也有(yǒu)机构分(fēn)析师对房地产行业的回暖持保留意见。“现阶段充其量是处于销量复苏状态，从供需关系来看，一些城市的供给量还是偏大，需求也没有(yǒu)那么旺盛，城市间分(fēn)化会更加严重。但可(kě)喜的是，年中房地产公司会加大推盘的力度，力保完成年初的目标。因此市场是否可(kě)以反弹还需要进一步验证。”一位匿名分(fēn)析师接受记者采访时说。
关注转型地产股投资机会
虽然是否真正回暖还有(yǒu)待验证，但是一線(xiàn)城市的房地产股和正在积极转型的房地产企业，投资机会已经开始显现。“招保万金”这类一線(xiàn)城市的大盘地产龙头，价值洼地较為(wèi)明显。数据显示，7月3日，中证金融地产指数的市盈率為(wèi)10.77倍，市净率為(wèi)1.68倍；而沪深300动态成分(fēn)指数的市盈率為(wèi)14.7倍，市净率為(wèi)1.98倍。
除了低估值的行业龙头外，在重多(duō)房地产概念股中，拥有(yǒu)独特模式或改革转型的地产公司，也迎来布局机会。如积极向“互联网+”、养老地产、环保、健康转型的房地产企业可(kě)着重关注。
“互联网+”等新(xīn)兴领域是传统房地产企业转型的一个重要渠道。在國(guó)家经济转型的大方向下，房地产企业与互联网的深度融合有(yǒu)助于房地产企业依托互联网的流量入口优势，更全面地转向轻资产布局，化解企业风险，走出重资产困局。
此外，不少传统房企瞄准了环保、健康、传媒等这些新(xīn)兴产业的蛋糕，争相跨界转型。除了跨界转型的房企外，多(duō)家传统房企正向养老地产市场靠拢。方正证券认為(wèi)，在此轮牛市中获利了结的资金很(hěn)可(kě)能(néng)会进入房市，下半年改善性住房需求将得到集中释放。同时随着我國(guó)劳动人口数量的逐渐减少和老龄化人口数量的不断增加，养老地产等新(xīn)兴房地产市场将持续升温，面向存量资源的优化再配置及升级配套服務(wù)将成為(wèi)下半年以及未来一段时间内房地产企业的共同选择。上实发展、万科(kē)、保利地产都在涉足养老地产业務(wù)。此外，世联行与台湾恒安照护集团合作，公司表示有(yǒu)可(kě)能(néng)在中高端社區(qū)介入物(wù)管，或将增加养老服務(wù)。
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