2015年上半年，可(kě)以说是楼市风云变幻的半年，楼市政策也是一波未平一波又(yòu)起，一直未曾停歇，尤以“央妈”最為(wèi)“任性”，连续的降息降准不仅让股市坐(zuò)上了过山(shān)車(chē)，楼市也深受其影响。
年初，当中國(guó)经济和楼市双双陷入停顿、衰退的时候，筆(bǐ)者再三强调：“只有(yǒu)房地产才能(néng)救中國(guó)经济”，“经济越不景气，越依赖房地产”，以及“政府必然要救房地产”，“决策层高估了中國(guó)经济健康程度，从而延缓了救市”，“泡沫是消化泡沫的惟一办法”等一系列持之以恒的观点。
而后本届政府对房地产的态度，终于由羞羞答(dá)答(dá)欲抱琵琶半遮面转向明晃晃亮出救市底牌！
3月4日，中國(guó)久负盛名、官方地位很(hěn)高的经济學(xué)家、全國(guó)政协委员厉以宁，以85岁高龄亲自為(wèi)自己的总理(lǐ)弟(dì)子站台，他(tā)在接受记者采访时表示，中國(guó)经济中房地产业的作用(yòng)是不可(kě)低估的。没有(yǒu)房地产带动，经济增長(cháng)的拉力是不够的。如果说经济发展中有(yǒu)一个大的机車(chē)在前面跑，那就是房地产。不要一谈到房地产就说泡沫，实际上今天仍然要振兴房地产。
财政部财政科(kē)學(xué)研究所原所長(cháng)贾康则表示，目前中國(guó)城镇化实际水平还不到40%，要一路发展到70%，在这个高速发展阶段里，房地产业必然是一个支柱产业。对于房地产业“泡沫”一说，他(tā)直言，“过去这一年多(duō)的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多(duō)了。”现在主要的问题不是泡沫，而是在经济下行过程中，房地产业的分(fēn)化，应该得到必要的制度建设和政策引领。
政府的政策层面，则已经于无声处听惊雷，正在酝酿着方向性的改变。这从去年到今年的政府工作报告中可(kě)以清晰显现。2014年的提法是：“针对不同城市情况分(fēn)类调控，增加中小(xiǎo)套型商(shāng)品房和共有(yǒu)产权住房供应，抑制投机投资性需求，促进房地产市场持续健康发展。”
2015年的措辞為(wèi)：“坚持分(fēn)类指导，因地施策，落实地方政府主體(tǐ)责任，支持居民(mín)自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”短短一年之隔，已经天上地下换了人间，楼市基调发生了根本性变化，主要变化有(yǒu)三：
1、“调控”淡出，“指导”上场，為(wèi)2010年以来所仅见。新(xīn)一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理(lǐ)念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具體(tǐ)执行中已经分(fēn)化成區(qū)别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在过去有(yǒu)所崭露头角，在今年下半年会體(tǐ)现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地區(qū)采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施。
2、2014年是“促进房地产市场持续健康发展”，2015年变成了“促进房地产市场平稳健康发展”。二字之差，在决策层眼里想必像打翻了五味瓶，别有(yǒu)一番滋味在。前者表示决策层认為(wèi)房地产市场仍是健康发展的，并且有(yǒu)“抑制投机投资性需求”為(wèi)前缀，打压楼市意图明显；后者表明决策层已经认识到楼市不稳的局面，在“经济下行压力还在加大”、“今年面临的困难可(kě)能(néng)比去年还要大”（李克强语）的时代背景下，稳定楼市已经成為(wèi)当務(wù)之急。
3、2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民(mín)自住和改善性住房需求”。
在这个基础上，我们来预测一下2015年下半年的楼市政策走向。
贾康说“过去这么久的调整，早已把房地产业泡沫挤得差不多(duō)了”，这句话千万不要当真。因為(wèi)过去多(duō)年，城市住宅用(yòng)地供应增量是人口增量的3倍，按政府城市规划可(kě)容纳的人口是34亿，差不多(duō)将是中國(guó)现有(yǒu)人口的3倍。因此，相当多(duō)地方的楼市泡沫仍然是大大的。这个泡沫主要是供应量的泡沫。
降息降准等利好楼市政策不断出台
2015年全國(guó)楼市迎来政策宽松期，进入新(xīn)常态。國(guó)家频频“插手”救市，如“330新(xīn)政”、降准降息等宽松政策连出，地方政府也纷纷从不同方面松绑楼市，如取消“限外”、取消限購(gòu)、松绑公积金新(xīn)政等。
经过多(duō)轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，着实為(wèi)置业者購(gòu)房供房压力大大减负，此外，营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。
预计下半年降息、降准货币政策可(kě)能(néng)还会继续宽松，今年有(yǒu)望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振購(gòu)房者信心。
另一方面，很(hěn)多(duō)地方供应量的确严重过剩，但是房价还是要死保，不然占到银行贷款50%、60%那部分(fēn)怎么办？死保的办法就是我2014年12月7日发表在香港东网的文(wén)章所言《泡沫是消化泡沫的唯一办法》。现在，有(yǒu)关官员也明确表态了，个中意味大家各自仔细咀嚼：
显然，用(yòng)泡沫消化泡沫不是三年五年能(néng)完成的任務(wù)，因此，人人都应该思考的是，你是像手握逝水年华一样握着现金不放，还是将资金及时转换成有(yǒu)效、优质资产？在这个问题上，有(yǒu)权有(yǒu)钱都不能(néng)任性，有(yǒu)识有(yǒu)胆才能(néng)任性。
一線(xiàn)城市楼市加速回暖但暴涨几率不大
据國(guó)家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新(xīn)高，一線(xiàn)城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有(yǒu)过半城市二手住宅市场处于上涨态势。
那么在接下来的下半年，全國(guó)房地产市场在多(duō)重利好背景下，一定会迎来一个向上发展的势头。但限于行业结构性过剩的现状，以及整體(tǐ)需求回落的大趋势所限，大多(duō)数房企现阶段的主要任務(wù)还是去库存，房价回升还是以稳為(wèi)主，不太可(kě)能(néng)出现暴涨现象。
百姓弃股买房仍热衷投资房地产
中國(guó)人民(mín)银行6月19日发布的二季度城镇储户问卷调查报告显示，在房价预期与購(gòu)房意愿方面，51.5%的居民(mín)认為(wèi)目前中國(guó)房价高难以接受，较上季下降0.4个百分(fēn)点。对于现阶段房价，过半居民(mín)认為(wèi)难以接受，但購(gòu)房者的購(gòu)房意愿却较一季度有(yǒu)所提高。
不少网民(mín)认為(wèi)，一線(xiàn)城市房价这一轮上涨，是多(duō)重原因促成的，包括行政手段松绑、货币趋于宽松、政策刺激、刚需推动等。
政策上已经以稳為(wèi)主基调，而房价也不再有(yǒu)上涨压力，更多(duō)的开发商(shāng)将以降价走量為(wèi)主打，而市场也将呈现去化的主旋律，購(gòu)房者面对这种市场背景，更加趋于理(lǐ)性。
但是在一線(xiàn)城市，購(gòu)房者买涨不买跌的传统或有(yǒu)所改变，依然有(yǒu)强劲的市场需求。火爆的股市也将促使更多(duō)股民(mín)获利返现，转战楼市，加入买房大军。预计2015下半年，那些地段、品质优越的高端改善楼盘或将有(yǒu)更好的表现。
其次，政策虽然从“抑制投机投资性需求”转向了“支持居民(mín)自住和改善性住房需求”，但是根据本人对人们消费心理(lǐ)的長(cháng)期观察和研究，在楼市低迷时期，大部分(fēn)抱着穷人思维的真正刚需和改善性需求的人群是不会，也不敢轻易出手的，他(tā)们一般只有(yǒu)等到房价上涨期间才敢出手。所以要想真正启动楼市消费，一定要给现在基本上在全國(guó)范围内拥有(yǒu)两套房以上的投资性需求松梆。
那么，2015年下半年给2套及2套以上購(gòu)房贷款松绑，应该是一个可(kě)以预见的政策，非如此无以重新(xīn)启动楼市。同时，降低首套房甚至全國(guó)范围内的二套及二套以上房屋首付比率，也是一个必须的举措。房贷利率和房贷首付比，应该掌握在银行这个市场主體(tǐ)手中，而不是掌握在政府手中。
再者，北上广深这些人口还在源源不断涌入、需求强劲的一線(xiàn)城市，2015年下半年会不会放开限購(gòu)呢(ne)？
去年，我预测下半年全國(guó)各城市会逐步放开限購(gòu)，而今年在全國(guó)除去一線(xiàn)城市均放开外，基本上可(kě)以说全國(guó)限購(gòu)已经进入了一个常态化，也就是说该放开的基本也差不多(duō)了，没放开的一时半会可(kě)能(néng)也很(hěn)难放开了。
自去年各大城市陆续取消住房限購(gòu)政策之后，关于北、上、广、深何时取消限購(gòu)的话题一直不绝于耳，尤其在今年下半年将继续围绕这个话题展开讨论。上半年，市场上又(yòu)传出6月17日深圳将取消住房限購(gòu)政策的消息。
对此，深圳有(yǒu)关部门表示，上述消息為(wèi)谣传，将继续执行现有(yǒu)限購(gòu)政策。北京有(yǒu)关领导也表示暂不考虑取消限購(gòu)。只要不取消，那么就一定会不断有(yǒu)各种取消传闻刺激我们。
当然，永恒是不可(kě)能(néng)的。但何时放开限購(gòu)，的确是一个谁都没有(yǒu)时间表的事情。即使北上广深城市政府自己想放开限購(gòu)，中央政府也需要从全國(guó)一盘棋角度仔细掂量它的后果，最根本的不是怕这些地方房价上涨，而是怕资金抽血式地从其他(tā)地方流出。
一些供应严重过剩的地方，政府会采取回購(gòu)等方式救楼市，但效果有(yǒu)限，同时只针对开发商(shāng)。
至于房产税之类，且就先歇着吧。把不动产登记和房地产税挂钩，更是牛唇不对马嘴，走样走得豁了边儿。
房地产将迎来真正“互联网+”元年
2015年5月，地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科(kē)集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手。
还有(yǒu)金地与“平安 好房”合作加速互联网金融跨界营销、绿地 集团牵手洲际酒店(diàn)合租开发洛杉矶大都会项目、世茂将推出“52+”MiniMall产品線(xiàn)、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2+X”全面发力等各种房地产企业的各种“互联网+”转型等。
2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成為(wèi)房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。但是安家在去年就曾预测，大都是趋之若鹜，难免会九死一生，死得很(hěn)惨。
房价上涨，调控声音再起
5月，住宅市场热起来了。6月，土地市场也热起来了。土地市场的火爆再次引发人们对楼市的猜想：“面粉已经涨价，面包价格会跟风上涨吗？”
不过一線(xiàn)城市的全面回调并不意味着全國(guó)楼市也将重回“大步快涨”时代。但有(yǒu)一点非常肯定，市场转好，多(duō)数开发商(shāng)对涨价满怀信心。
所以，不管该不该涨价，但房价是肯定要涨了。那么，随着下半年房价上涨，遏制房价上涨的呼声会再度响彻我们的耳畔。
但是，只要房价不会过度暴涨，相信政府宏观调控的机会不大。
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