日前,备受关注的房地产税法被正式列入人大的立法规划,被有(yǒu)些人解读為(wèi)立法工作很(hěn)快就会完成,房地产税马上就要推出。筆(bǐ)者认為(wèi)这种理(lǐ)解有(yǒu)误,房地产税法何时出台有(yǒu)待观察。
此次房地产税法被列入本届全國(guó)人大立法规划的一类项目,意味着该法立法条件比较成熟,拟在任期内提请审议,即2018年3月前提请审议,但是否能(néng)按时提请审议以及何时能(néng)够审议通过均存在变数。法律草(cǎo)案要真正成為(wèi)法律,需要经过提出议案、审议草(cǎo)案、表决通过、公布等主要阶段,其中涉及广泛征求各方面意见、修改方案等环节,一般要经历人大三次审议才可(kě)以最终通过,整體(tǐ)时间周期较長(cháng)。许多(duō)法律历经多(duō)次讨论,最后才得以通过。还有(yǒu)部分(fēn)法律草(cǎo)案由于不够成熟,在讨论中甚至夭折。
从房地产税法的制度设计上看,仍有(yǒu)许多(duō)重要问题需要研究,在没有(yǒu)形成完善方案前不会轻易出台:
其一,如何处理(lǐ)房地产税与土地出让金的关系。我國(guó)实行城镇土地國(guó)有(yǒu)制,占房价最大份额的土地出让金,本质上是一份長(cháng)期土地租金。由于住房的建筑成本不高且逐年折旧,征收房地产税时如按照市值征收,征收的实际上也主要是土地价值。可(kě)见,现行的土地出让金制度与房地产税存在重复征税嫌疑。房地产税立法应当充分(fēn)考虑土地使用(yòng)权属性与他(tā)國(guó)的差异,妥善解决这一问题。
其二,相关税种需要大量精简、合并。目前,我國(guó)房地产所涉的税费繁杂。在建设环节,涉及耕地占用(yòng)税、契税、城镇土地使用(yòng)税、建筑安装营业税及附征城建税、教育费附加、企业所得税和印花(huā)税。在交易环节,卖方销售需缴纳销售不动产营业税及附征的城建税和教育费附加、土地增值税、企业所得税或个人所得税。相关税种的取舍、精简和合并不仅需要技术上的精巧设计,而且要稳妥处理(lǐ)好相关的利益博弈和关系协调。
其三,全國(guó)各地房地产市场存在巨大差异,房地产税的具體(tǐ)制度设计难度较大。在已征收房产税的國(guó)家或地區(qū),房产税主要采取从价税,计税依据為(wèi)房地产的市场价值。由于我國(guó)不同地區(qū)以及一二三線(xiàn)等不同城市的楼市供需状况、居民(mín)收入水平都存在巨大差异,房地产税的征收范围、税率以及起征点的确定都是立法中的难题。國(guó)际上,房地产税一般是地方的主體(tǐ)税种,地方政府在征收过程中有(yǒu)较大的操作空间。我國(guó)房地产税法也不妨给地方政府留下余地,以解决各地发展情况不同带来的巨大差异。
其四,具體(tǐ)征收方式的选择需要审慎考虑。有(yǒu)人把税收比作“拔鹅毛”的艺术,既要把鹅毛拔下来,又(yòu)不让鹅叫唤,或者少叫唤。房地产税作為(wèi)一种直接税,纳税人的痛苦指数显然会比较高,特别要思考采用(yòng)何种征收手段的问题。采用(yòng)报税上交的方式,催收成本可(kě)能(néng)很(hěn)高；在房屋买卖时清税过户比较容易操作,但房屋不成交税同样收不上来,不论采取何种方法征收,都很(hěn)难让纳税人自觉自愿地上交不菲的税金。
其五,相关配套制度、条件不可(kě)或缺。配置制度方面,房屋信息不透明,税收征缴就必然面临偷税漏税等情况,因此加快推进不动产登记制度是房地产税立法的重要前提。从现实操作层面来说,推动不动产统一登记工作尚需要克服诸多(duō)困难,整體(tǐ)登记工作量巨大,何时能(néng)够完成尚不确定。立法时机方面,在当前经济下行压力较大的背景下,房地产市场的稳定对于遏制经济下滑趋势意义重大,房地产税的出台也必须选择好改革时机,谨慎开征。
中國(guó)立法的成功经验之一,就是通过不断扩大科(kē)學(xué)立法、民(mín)主立法,保证不同利益方充分(fēn)协商(shāng)并在此基础上达成共识,做到科(kē)學(xué)决策。房地产税的立法,也应当坚持这一原则,对立法中的重大制度设计,应当采用(yòng)座谈、论证、听证等形式,广泛听取和吸纳广大民(mín)众和各领域专家的意见,对于关键问题要认真进行科(kē)學(xué)的评估论证,从而最大程度地取得和达成共识。这不仅可(kě)以大大提高决策质量,更重要的是公众对于自身参与的决策过程也会更易于信任与接受,这对房地产税法的有(yǒu)效执行意义尤為(wèi)重要。
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