过去的十年，中國(guó)房地产行业走过了最黄金的十年。经历了十年的开发，很(hěn)多(duō)人住上了新(xīn)的房屋，地产行业开发领域的市场似乎开始有(yǒu)所缩小(xiǎo)，也有(yǒu)业内人士认為(wèi)这个已经是“白银时代”，大家开始从事存量房市场的商(shāng)战。此外，人口总量增速开始下行，人口自然增長(cháng)率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。中信建投通过测算发现，主流城市的購(gòu)房年龄段主要集中于25~34岁和35~44岁，这部分(fēn)人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大。虽然在2025年以前，25~44岁人口的总量依然可(kě)以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成為(wèi)不可(kě)回避的话题。
虽然如此，这个行业依旧存在很(hěn)多(duō)机会。《第一财经日报》记者多(duō)方采访获悉，虽然人口数量有(yǒu)所下降，但是人口的聚集效应依旧存在，而很(hěn)多(duō)有(yǒu)着消费能(néng)力和收入能(néng)力的人也有(yǒu)自己的城市偏好，而未来这些新(xīn)兴的90后甚至00后的購(gòu)房者的偏好，将成為(wèi)这个城市購(gòu)房的主要动力。
人口集聚
中信建投的报告中统计发现，全國(guó)39007个乡镇街(jiē)道的平均密度為(wèi)873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增長(cháng)的趋势延续，但是这十年间依然有(yǒu)33%的街(jiē)道人口密度出现了下降，而出现大幅增長(cháng)的街(jiē)道仅有(yǒu)9%。这个数据说明虽然人口的数量增加，但是并非每一个地方都因為(wèi)人口的红利获益，那些真正可(kě)以实现人口聚集的區(qū)域才可(kě)以带动当地的房地产市场的发展。
《第一财经日报》记者此前走访長(cháng)三角的城市群发现，有(yǒu)的城市比如江苏常州的房价在过去十年可(kě)能(néng)只有(yǒu)一倍的涨幅，但是有(yǒu)的城市比如上海可(kě)能(néng)涨幅就有(yǒu)五倍之多(duō)。虽然城市的间隔不遠(yuǎn)，但是每个城市的聚集效应不同，因此房价也有(yǒu)所不同。
目前中國(guó)的城市群已经开始分(fēn)化。上述报告提到，北京、上海、天津三大超大城市的净迁移人口比重从2000年的17.5%、18.2%和6.6%，增長(cháng)到了2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前人口净流入规模最大的五大省市上海、北京、天津、浙江、江苏全部来自于东部地區(qū)。
而中國(guó)的中部區(qū)域成為(wèi)全部净迁出地區(qū)。尤其安徽、江西、四川、贵州等中部成片地區(qū)的净迁出人口占到全國(guó)的53.6%，其中安徽净迁出人口比重占到15.0%，為(wèi)全國(guó)最主要人口迁出中心。记者此前走访安徽芜湖(hú)发现，该城市的人口基本都是流出，虽然有(yǒu)一些产业导入，但是更多(duō)的芜湖(hú)人喜欢去南京和上海，这也导致这个城市的房地产市场并不好。
同时，西部地區(qū)仍存在一定程度的凝聚力。在东部地區(qū)强大集聚效应下，西部有(yǒu)大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新(xīn)疆等地區(qū)依然保持净迁入，说明西部内部依然具备较强凝聚力。
人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分(fēn)化，根据國(guó)家统计局数据显示，东部地區(qū)、中部地區(qū)和西部地區(qū)实现的房地产销售金额分(fēn)别占比為(wèi)59%、23%和18%，销售面积分(fēn)别占比為(wèi)48%、30%和22%，东部地區(qū)在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。
90后愿意怎么选?
人口的聚集给城市带来了新(xīn)的活力，这些年轻的90后未来也将成為(wèi)刚需的購(gòu)房者。
多(duō)位业内人士接受《第一财经日报》记者采访时表示，目前越来越多(duō)高學(xué)历年轻人愿意选择在经济发达的地方工作，因為(wèi)这里可(kě)以提供更多(duō)的职业机会，而随着这些人工作的习惯，很(hěn)多(duō)人就愿意在这里購(gòu)房。
蚂蚁金服的数据发现，通过对全國(guó)2325所高校近五年的毕业生进行分(fēn)析。在过去五届大學(xué)生中，毕业时更换城市已经成為(wèi)主流，有(yǒu)59%的毕业生在就业时选择了离开學(xué)校所在城市，但大部分(fēn)依然留在省内，省际迁移比重仅為(wèi)31%。从规模来看，全國(guó)各个區(qū)域的大學(xué)生吸纳量和拥有(yǒu)的高校数量高度一致，东部省市拥有(yǒu)917所高校，吸纳了全國(guó)近57%的大學(xué)生，中部區(qū)域拥有(yǒu)678所高校，吸纳了全國(guó)27%的大學(xué)生，西部區(qū)域拥有(yǒu)482所，吸纳了剩余的18%的大學(xué)生。东部核心城市以及區(qū)域实际上掌握了全國(guó)六成的潜在高素质人口。
中信建投认為(wèi)，人口迁移意愿、人口自然增長(cháng)率、大學(xué)教育竞争力、大學(xué)生沉淀率、大學(xué)生增長(cháng)率都是未来城市房地产市场好坏的依据，显然90后的选择发挥了很(hěn)大的作用(yòng)。东部一線(xiàn)城市北上广深等區(qū)域依然具备广阔的空间，这些區(qū)域经济发展迅速，工资水平具备极强的吸引力，同时人口受教育程度的提升也进一步反哺區(qū)域经济的复苏。其次，广东、浙江、福建、江苏、广东等區(qū)域处于或者紧邻三大经济圈，城镇化进程相对完善但仍存在空间，如南京、杭州、广州、福州、苏州、东莞、佛山(shān)、厦门等城市都具备较强的可(kě)持续发展空间。再者，區(qū)域单核城市如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。
“当前重点一二線(xiàn)城市人口依然存在相当规模的提升空间，人口迁移的趋势仍将继续，重点一二線(xiàn)城市的房地产市场依旧具备潜力。”上海链家研究总监陆骑麟认為(wèi)。
关注我们
