在“金九”结束之后，央行再度放出大招：非限購(gòu)城市首套房首付比例降至25%。30日，中國(guó)人民(mín)银行下发关于住房信贷政策有(yǒu)关问题的通知，改进購(gòu)房信贷政策一是在不实施“限購(gòu)”措施的城市，对居民(mín)家庭首次購(gòu)买普通住房的商(shāng)业性个人住房贷款，最低首付款比例调整為(wèi)不低于25%。
首付降至25%
二是人民(mín)银行、银监会各派出机构应按照“分(fēn)类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，根据辖内不同城市情况，在國(guó)家统一信贷政策的基础上，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地实际情况自主确定辖内商(shāng)业性个人住房贷款的最低首付款比例。
上海易居智库研究总监严跃进对记者分(fēn)析，对于不限購(gòu)的城市，通过降低首付款的比例，能(néng)够直接降低購(gòu)房者的購(gòu)房压力。第一、首付款从过去30%的比例下调到25%的比例，对于一套100万元总价的住房来说，能(néng)够使得購(gòu)房款节约5万元的水平。
其次，这也使得購(gòu)房者能(néng)够积极去申请商(shāng)业银行贷款，进而降低对公积金贷款的依赖程度。第三、目前商(shāng)业银行贷款的利率处于历史低位，这使得購(gòu)房者能(néng)够在按揭成本下降、首付成本下降的前提下积极入市。
严跃进说，此次首付比例调整是一种很(hěn)典型的差异化的信贷调控政策。对于依然处于限購(gòu)城市的一線(xiàn)城市来说，依然需要走三成首付的比例，所以影响方面不大。而对于其他(tā)城市来说，尤其是二線(xiàn)城市而言，目前房价上涨态势比较明显，房产投资价值依然存在，所以这样一个政策，会鼓励購(gòu)房者积极購(gòu)房。
不过，在中原地产首席市场分(fēn)析师张大伟看来，新(xīn)政直接影响非常有(yǒu)限，因為(wèi)目前首付压力比较大的城市主要集中在一線(xiàn)城市，二三線(xiàn)城市首付压力相对较小(xiǎo)。而且5%的改变，绝对值不高，对于大部分(fēn)非限購(gòu)城市来说，只有(yǒu)5-10万。这部分(fēn)变化不会影响購(gòu)房决策。
“对于银行来说，执行意愿不强烈，银行从自身风险考虑，对于一線(xiàn)限購(gòu)城市相对宽松，对于不限購(gòu)城市特别是三四線(xiàn)城市要求严格。”张大伟说。
楼市微刺激层出不穷
近期以来，从中央到地方，楼市刺激政策不断出现。9月30日，央行、财政部、住建部联合发布通知：2015年8月末住房公积金资金运用(yòng)率低于85%的设區(qū)城市，要综合考虑当地房价水平、贷款需求和借款人还款能(néng)力，提高住房公积金个人住房贷款实际额度。全面推行公积金异地贷款业務(wù)。有(yǒu)条件城市要推行住房公积金个人住房贷款资产证券化。
此前9月14日，國(guó)務(wù)院发文(wén)称，為(wèi)进一步解决当前重大民(mín)生和公共领域投资项目融资难、融资贵问题，增加公共产品和公共服務(wù)供给，國(guó)務(wù)院决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。其中，房地产开发项目中的保障性住房和普通商(shāng)品住房最低资本金比例维持20%不变，其他(tā)项目由30%调整為(wèi)25%。
在地方，日前，广东清遠(yuǎn)市印发《清遠(yuǎn)市促进房地产平稳健康发展政策措施》(以下简称《措施》)，给予購(gòu)房者补贴，低收入困难家庭最高可(kě)补贴房子总价20%，入职5年的公務(wù)员最高可(kě)补贴4万!这在广东省尚属首次。
在辽宁，继今年4月和6月省政府出台“辽9条”和“辽5条”之后，9月5日，省政府再次出台新(xīn)的7条政策和措施，支持居民(mín)自住和改善性住房需求，促进全省房地产市场平稳健康发展。
“本轮房地产政策宽松主要特点是政策多(duō)、但是大部分(fēn)都是小(xiǎo)微刺激，预计对楼市的購(gòu)房者心理(lǐ)影响较大。整體(tǐ)看，金九银十市场已经有(yǒu)所起色。”张大伟说。
“金九”再现，银十可(kě)期
根据易居研究院发布的9月份住宅成交报告，9月份，易居研究院监测的30个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积為(wèi)1905万平方米，环比增長(cháng)2.9%，同比增長(cháng)29.0%。在连续2个月出现环比下跌的态势下，9月份成交量继续攀升。
严跃进分(fēn)析，9月份市场成交量总體(tǐ)处于高位运行态势。环比增幅之所以不如预期的大，和此前改善型購(gòu)房需求的积极释放、房企推盘节奏没有(yǒu)预期快等态势有(yǒu)关。对比近6年9月份的成交水平，今年9月份总體(tǐ)还是偏高。
对照近6年9月份的成交数据，可(kě)以看出，相比2010年至2014年5年间的同期水平，2015年9月份30个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积分(fēn)别增長(cháng)了14.9%、78.0%、20.9%、7.2%和29.0%。如此对比，今年9月份市场成交是近6年同期最好的水平。
总结：从市场交易来看，在此次央行降低首套房首付比例的政策后，后续能(néng)够在第四季度推进交易规模的上升，尤其是刺激刚需購(gòu)房者的积极入市。“从这个角度看，今年银十的格局依然会存在。更重要的是，能(néng)够刺激房企去库存压力的继续释放，进而带来买卖双方比较活跃的态势。”
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