消息面上，先是在中央财经领导小(xiǎo)组第十一次会议上，中共中央总书记习近平提出要消化房地产库存，促进房地产持续健康发展，首次对房地产去库存表态。紧接着在次日的國(guó)務(wù)院常務(wù)会议上，國(guó)務(wù)院总理(lǐ)李克强也强调要加快户籍制度改革以带动住房、家電(diàn)等消费。
中央对于去库存的强调，在当前房地产市场库存高企、投资持续下滑的形势下，释放出强烈的政策信号。专家分(fēn)析，新(xīn)一轮房地产救市措施将出台，政策将重点关注高库存的三四線(xiàn)城市，包括增加住房需求、进一步降低購(gòu)房门槛和降低房企融资难度等方面。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟对《第一财经日报》称，今年以来鼓励住房消费的政策导向不仅仅是从宏观经济角度考量，更是由于楼市正面临痛苦的去库存阶段，这既关系到启动需求，又(yòu)关系到化解风险。為(wèi)此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等相关政策出发，鼓励改善性需求入市，另一方面通过住房保障货币化安置以加快商(shāng)品房库存消化。
為(wèi)什么当前去库存如此重要？一方面是缘于目前高企的库存压力。國(guó)家统计局的数据显示，10月末，商(shāng)品房待售面积68632万平方米，比9月末增加2122万平方米。两年以来，全國(guó)待售面积增加了23996万平方米，上涨了54%。
当然，库存压力主要来自于三四線(xiàn)城市。张大伟说，库存问题是一个分(fēn)化的问题，目前一二線(xiàn)市场在2014年9月30日以来一系列政策刺激下，库存压力明显缓解。目前压力大的主要是三四線(xiàn)城市。数据显示，1~10月份，非重点城市商(shāng)品房销售面积增速比1~9月份回落0.4个百分(fēn)点，拉动全國(guó)销售整體(tǐ)下行。
在房地产开发投资方面，1~10月份，全國(guó)房地产开发投资78801亿元，同比名义增長(cháng)2.0%，增速比1~9月份回落0.6个百分(fēn)点，创下了21个月以来的新(xīn)低。10月当月，房地产开发投资下降2.4%。由于房地产开发投资历来占固定资产投资的20%左右，而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资，因此房地产开发投资的下滑无疑会在很(hěn)大程度上影响固定资产投资的增速。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认為(wèi)，虽然今年市场去库存效应开始显现，但主要是政策持续宽松下的一个硬着陆，后续要实现软着陆，还需要出台更多(duō)的针对性举措，只有(yǒu)房地产去库存达到一定的成效后，后续开发商(shāng)拿(ná)地和投资的意愿才可(kě)能(néng)增强。
三四線(xiàn)如何去库存
张大伟说，為(wèi)了千方百计实现去库存目标，除了从市场需求端因地施策之外，对供应端即土地市场的调节也成為(wèi)楼市政策的一大重点。不过此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一線(xiàn)和二線(xiàn)核心城市，而是在广大三四線(xiàn)城市和部分(fēn)冷清的二線(xiàn)城市。
厦门（楼盘）市政协委员、集美大學(xué)房地产研究所所長(cháng)李友华教授对本报说，房地产行业经过十年的高速增長(cháng)，现在已经从以前的卖方市场转入到买方市场，这个过程中，大部分(fēn)三四線(xiàn)城市由于产业发展不够、公共资源配套不足，对周围人口的吸引力十分(fēn)有(yǒu)限。再加上过去几年土地供应量实在偏大，因此现在三四線(xiàn)城市仍面临着相当大的去库存压力。
因此，要有(yǒu)效消化三四線(xiàn)城市的库存，就必须要增强它们对周围人口的吸引力。一般而言，三四線(xiàn)城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县，如果连下面的市县人口都吸引不了，那么三四線(xiàn)城市要增加住房需求也就无从谈起。但现在的问题是，农村的人口大多(duō)直接向一二線(xiàn)城市发展，再加上很(hěn)多(duō)三四線(xiàn)城市人口还在向一二線(xiàn)城市转移，三四線(xiàn)城市的发展一直比较慢。
那么如何增强三四線(xiàn)城市的吸引力？这里面加快户籍改革是拉动住房消费的一个重要方面，未来在以人為(wèi)本的城镇化的总方针下，購(gòu)房落户政策将在更多(duō)城市得到演绎和深化。
不过，如果没有(yǒu)好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源，即便有(yǒu)三四線(xiàn)城市的户籍，对周围的农民(mín)也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四線(xiàn)城市产业的发展和公共资源的布局亦十分(fēn)关键。例如，河北省提出，要利用(yòng)京津冀协同发展的國(guó)家战略為(wèi)契机，促进北京（楼盘）周边地區(qū)房地产市场发展，以建设与世界级城市群相适应的卫星城市為(wèi)目标，强化规划的引领作用(yòng)，不建“睡城”和“围城”。
另一方面，在房地产开发投资增速持续走低的背景下，國(guó)務(wù)院决定进一步强化城镇棚户區(qū)改造，并提出实施三年行动计划。即在2015年~2017年三年内将改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户區(qū)1800万套、农村危房1060万户。在这方面，目前各地纷纷实施的保障性住房货币化补贴、收購(gòu)存量商(shāng)品房為(wèi)保障房等举措也是解决商(shāng)品房库存的一个重要途径。
比如，郑州（楼盘）市政府宣布，相关家庭若自愿放弃保障房購(gòu)房资格，转而購(gòu)买普通商(shāng)品住房，将对其購(gòu)房90平方米以内部分(fēn)给予每平方米800元的补贴。
此外，在信贷政策方面，继续宽松仍有(yǒu)必要。张大伟说，从2014年11月末开始的本轮降息通道看，6次降息購(gòu)房按照基准利率计算，百万20年利息减少幅度高达22.57万。之前非限購(gòu)城市的首付降低到25%，未来还有(yǒu)望继续调整降低。
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