國(guó)家统计局发布数据显示，截至10月底，全國(guó)商(shāng)品房待售面积6.8亿平米，其中商(shāng)品住宅待售面积為(wèi)4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。
全國(guó)商(shāng)品房待售面积，过20年一直呈增長(cháng)态势，这并不算什么怪事。主要是因為(wèi)全國(guó)商(shāng)品房销售面积呈增長(cháng)态势。总有(yǒu)些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小(xiǎo)幅下跌过。但从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。
除了现房库存，还有(yǒu)期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿(ná)到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成為(wèi)现房(由预售至竣工，住宅小(xiǎo)區(qū)需要1-2年，办公楼、商(shāng)场需几年)，则说明确实销售困难。
因此，期房库存很(hěn)难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存？统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。
既然全國(guó)无公开统计，则只能(néng)看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商(shāng)品住宅现房库存小(xiǎo)于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商(shāng)品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小(xiǎo)户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
作為(wèi)一線(xiàn)城市的北京，总體(tǐ)来看，住宅供不应求，现房数量小(xiǎo)于期房，才符合逻辑。因為(wèi)销售速度快，多(duō)数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理(lǐ)，那么多(duō)数楼市低迷的三四線(xiàn)城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待全國(guó)售预房和现房的数量不差多(duō)，即现房為(wèi)4.4亿平米，期房為(wèi)4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商(shāng)品住宅销量(0.84亿平米)，就可(kě)得出需要约11个月，就能(néng)去化完。
纵观近些年的销售面积与新(xīn)开工面积，每年的销售面积都少于新(xīn)开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商(shāng)品住宅新(xīn)开工面积9.3亿平米，商(shāng)品住宅销售面积為(wèi)8.6亿平米；2014年為(wèi)新(xīn)开工面积12.5亿平米，商(shāng)品住宅销售面积為(wèi)10.5亿平米。不过，还有(yǒu)应考虑到：新(xīn)开工面积中的少量住宅，或者由开发商(shāng)代為(wèi)政府建设出租型保障房，或者自己持有(yǒu)经营。
另外，还有(yǒu)两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已購(gòu)地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有(yǒu)官方数据。比如，國(guó)家统计局数据表明，2013年全國(guó)房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可(kě)建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一購(gòu)地数据，基本与开发商(shāng)購(gòu)地数据相近，也即总體(tǐ)上看，开发商(shāng)手中持有(yǒu)一年能(néng)卖完的土地存货。
这很(hěn)正常。开发商(shāng)是商(shāng)业动物(wù)，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿(ná)地。所以，全國(guó)开发商(shāng)手中的存量宅地，规模并不可(kě)怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分(fēn)。其次才是现房库存。
从大城市来看，某房地产研究院监测的全國(guó)35个城市(4个一線(xiàn)城市，20个二線(xiàn)城市，11个三線(xiàn)城市)的商(shāng)品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量為(wèi)2.7亿平方米，但相比2011年上半年增長(cháng)了一倍左右。不过，去年下半年不再增長(cháng)，今年有(yǒu)所下滑，压力缓和。
当前，我國(guó)新(xīn)建商(shāng)品住宅销售面积逼近历史高位，但尚难断定见顶。销售规模越大，所需库存也越大，所以2010年全國(guó)商(shāng)品房待售面积明显大于2005年，不能(néng)因此而认為(wèi)2010年的楼市比2005年低迷。此时，库存去化周期能(néng)更准确的衡量库存压力大小(xiǎo)程度。
2015年前10月，全國(guó)商(shāng)品住宅销售面积8.4亿平米，其中现房面积為(wèi)1.8亿平米，占比為(wèi)约21%。截至10月底，全國(guó)商(shāng)品住宅现房待售面积為(wèi)4.4亿平，除以今年前10个月的月均现房销量(0.18亿平米)，得出当前商(shāng)品住宅现房库存的去化周期為(wèi)24个月。这一数值相比合理(lǐ)值明显偏高。
然而，由于期房销售的去化周期必定明显小(xiǎo)于现房，综合来看并没那么可(kě)怕。可(kě)以大致推算期房去化周期。新(xīn)开工面积会转化為(wèi)期房，多(duō)数项目為(wèi)一年左右。2014年全國(guó)开发企业的商(shāng)品住宅新(xīn)开工面积為(wèi)12.5亿平米，假设剔除二成的开发企业為(wèi)政府代建面积及自持面积，还有(yǒu)约10亿平米转化為(wèi)期房，除以2015年约10亿平米的商(shāng)品住宅销量，则去化周期為(wèi)12个月左右。这一数值，与上文(wén)的另一种算法的11个月，非常接近，可(kě)以相互佐证。
另外，库存压力测试，还可(kě)能(néng)拿(ná)國(guó)家统计局历年的商(shāng)品房待售面积(现房)，除以当前商(shāng)品房销售面积(现房与期房)，得出去化周期。虽然两组数据口径有(yǒu)差异，但其走势能(néng)说明问题(图1)：1997年之后去化周期一路下滑，2007年最低点，当时楼市最火爆；2011年之后，曲線(xiàn)快速向上，说明全國(guó)商(shāng)品房供大于求，但今年前10个月的数值与去年基本持平，不再增加，说明库存压力可(kě)能(néng)正在或者将见顶了。
从大城市来看，某房地产研究院的数据表明(图3)，10月份35个城市新(xīn)建商(shāng)品住宅存销比為(wèi)12.5，这也意味着市场需要用(yòng)12.5个月的时间才能(néng)消化完这些库存，该数值相比9月份12.8个月收窄了0.3个月的水平。目前存销比為(wèi)近22个月新(xīn)低，大體(tǐ)相当于2013年12月份的水平。显而易见，去年8月后，随着大城市成交量复苏，去化周期就趋于减小(xiǎo)，形势持续好转，并不值得担心。
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