12月18-21日召开的中央经济工作会议首次将房地产问题列為(wèi)单独任務(wù)，将“化解房地产库存”作為(wèi)重点要抓好的五大任務(wù)之一。不仅显现出当前房地产去库存的艰巨性，更為(wèi)今后一段时期房地产政策走向定下基调。
中金公司分(fēn)析师宁静鞭表示，会议首次引入“从供需两方面入手”的调控方案，在强调落实户籍改革、加快农民(mín)工市民(mín)化、扩大有(yǒu)效需求基础上，创新(xīn)性提出建立購(gòu)租并举的住房制度，鼓励开发商(shāng)顺应市场规律，适当降价，促进产业兼并重组。这意味着供给端的地产调控开始加码，地产调控政策正在发生大方向级别的变化。
鼓励农民(mín)工購(gòu)房
中央经济工作会议提出，要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，加快农民(mín)工市民(mín)化，扩大有(yǒu)效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他(tā)们形成在就业地买房或長(cháng)期租房的预期和需求。
根据统计局农民(mín)工调查报告数据，2014年外出农民(mín)工購(gòu)房人口占总體(tǐ)人口的1%。社科(kē)院财经战略研究院、社科(kē)院城市与竞争力研究中心日前发布的《中國(guó)住房发展报告（2015-2016）》测算，按照未来5年1亿人口城镇化计算，如果70%的家庭人口在城镇購(gòu)房，按照人均33.3平方米测算，每年以农民(mín)工為(wèi)主體(tǐ)的購(gòu)房需求可(kě)达4.6亿平方米，未来5年将达到23亿平方米。
中國(guó)指数研究院提供给中國(guó)证券报记者的一份报告指出，在当前库存高企、有(yǒu)效需求相对不足的情况下，鼓励农民(mín)工等新(xīn)市民(mín)購(gòu)房，有(yǒu)利于扩大市场需求面，更快促进房地产库存去化。此前已有(yǒu)部分(fēn)城市将农民(mín)工纳入政策支持群體(tǐ)，通过财政补贴、税费减免、纳入公积金缴存范围等方式，加大对农民(mín)工購(gòu)房的支持力度。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“农民(mín)收入水平低，虽然限制了住房需求释放，但应该定位為(wèi)‘压抑’状态。政府通过各类政策鼓励农民(mín)进城購(gòu)房，在提高居住水平的同时，也不会给农民(mín)带来新(xīn)的负担。从这个角度看，鼓励农民(mín)消费需求释放，确实会起到积极的刺激作用(yòng)。”
不过，也有(yǒu)业内人士表露出担忧。中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，除了一線(xiàn)城市，其他(tā)大部分(fēn)二線(xiàn)城市及三、四線(xiàn)城市，落户的最大难点是能(néng)够买得起房屋的已经基本都落户，而现在没有(yǒu)落户的，大部分(fēn)是无力买房的。期待没有(yǒu)購(gòu)买力的这部分(fēn)人救楼市、去库存，可(kě)能(néng)只是比较美好的想象。
据中國(guó)指数研究院分(fēn)析，未来针对农民(mín)工購(gòu)房的定向支持政策或将成為(wèi)各级政府去库存政策着力点，政府或将加大对农民(mín)中小(xiǎo)城镇首次購(gòu)买住房政策的支持力度，例如给予财政补贴、税收减免、利息补贴及金融支持等。
确定購(gòu)租并举為(wèi)主要方向
中央经济工作会议提出，要明确深化住房制度改革方向，以满足新(xīn)市民(mín)住房需求為(wèi)主要出发点，以建立購(gòu)租并举的住房制度為(wèi)主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
实际上，住房租赁市场是我國(guó)住房供应體(tǐ)系的重要组成部分(fēn)，也是供给侧改革下房地产库存去化的关键着力点。培育和发展住房租赁市场，有(yǒu)利于完善住房供应體(tǐ)系，解决不同需求居民(mín)住房问题。租赁房源与商(shāng)品房源打通，一方面可(kě)拓宽租赁住房房源渠道，另一方面可(kě)同步推进商(shāng)品房库存与公租房及租赁市场有(yǒu)效衔接转换，促进库存去化。年初住建部发文(wén)要求加快培育和发展住房租赁市场，此次中央经济工作会议再次提出，在强调其去库存作用(yòng)的同时，更為(wèi)我國(guó)長(cháng)期住房體(tǐ)系的建立健全确立了方向。
中國(guó)指数研究院分(fēn)析认為(wèi)，进城務(wù)工人员主要通过租赁方式解决住房问题，但掣肘于此前保障房政策限制，无法被纳入公租房保障对象范围。此次公租房保障对象范围扩大，将带来大量公租房源需求，当前保障房货币化分(fēn)配占比越来越高的背景下，各地可(kě)以通过購(gòu)买的方式，把适合作為(wèi)公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商(shāng)品房转為(wèi)公共租赁住房，有(yǒu)效推动商(shāng)品房源去化。
会议还提到，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者購(gòu)买库存商(shāng)品房，成為(wèi)租赁市场的房源提供者；鼓励发展以住房租赁為(wèi)主营业務(wù)的专业化企业。目前，我國(guó)住房租赁市场供求总量不平衡、供应主體(tǐ)较為(wèi)单一，鼓励自然人和各类投资机构成為(wèi)租赁市场的房源提供者，一方面有(yǒu)利于扩大租赁供给，拓宽供应渠道，满足以新(xīn)市民(mín)為(wèi)代表的市场需求，另一方面提出将库存商(shāng)品房作為(wèi)转化源头，有(yǒu)利于进一步推动库存去化。
亚豪机构市场总监郭毅表示，关于如何鼓励发展以住房租赁為(wèi)主营业務(wù)的专业化企业，预计决策层随后还将颁布相应政策，共享办公模式、创客空间等有(yǒu)望因此迎来发展的春天。
房企兼并重组或提速
中央经济工作会议还提出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商(shāng)品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
2015年以来，中央及各级政府出台多(duō)项政策支持地产行业，但随着效用(yòng)边际递减，政策重点转向发力企业端，刺激房地产企业提升经营层次顺理(lǐ)成章。从实际情况来看，依托房企主动降价带来的效果可(kě)能(néng)有(yǒu)限，但可(kě)以预期的是，如果部分(fēn)三、四線(xiàn)城市房企能(néng)积极进行价格调整，完全可(kě)以吸引部分(fēn)农民(mín)工群體(tǐ)的購(gòu)房需求，不过这仍取决于房企的预期利润收益与现金流周转。中國(guó)指数研究院分(fēn)析认為(wèi)，给予降价房企一定的税费、信贷支持可(kě)能(néng)更易于调动其积极性和投资信心。
“这是鼓励企业低价跑量的做法，应该说有(yǒu)积极作用(yòng)。”严跃进表示，“2015年房价上涨过快，其实引起了一定市场恐慌。新(xīn)政引导房企降价，稳定市场预期，将对明年房企定价策略产生积极影响。另外，对于一些中小(xiǎo)房企来说，去库存被列為(wèi)新(xīn)政的重点内容，也激发了他(tā)们对明年房地产市场升温的憧憬。”
不过也有(yǒu)业内人士认為(wèi)，房价下跌会导致購(gòu)房人持币观望。当房价出现回落预期时，房地产成交量会萎缩，不利于去库存。另外，如果房价明显下降，还会直接影响土地出让、资产贬值，这是地方政府最不希望看到的。未来，地方政府可(kě)能(néng)采購(gòu)部分(fēn)商(shāng)品房并将其转化為(wèi)保障房，倘若房企配合政府降价刺激購(gòu)房需求，那么采購(gòu)价格会低于市场水平，从而达到降低房价目的。在库存量偏大的三、四線(xiàn)城市，这种针对性降价操作具备可(kě)行性。
長(cháng)期看，通过兼并重组提升行业集中度，能(néng)够以最小(xiǎo)的成本盘活存量，更重要的是可(kě)以进一步鼓励企业做大做强，提升行业整體(tǐ)开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。中國(guó)指数研究院认為(wèi)，在引导房地产企业兼并重组方面，政府仍有(yǒu)相当大的政策空间可(kě)以操作，特别是在上市房企间的资本运作上，可(kě)以考虑鼓励其先行先试。在资本市场上，最近已稍显热闹的房地产板块，接下来可(kě)能(néng)还会持续发酵升温。
关注我们
