房地产市场的变局又(yòu)何止房地产公司或者中介的渴望华丽转身。结束2014年的低迷态势后，2015年一線(xiàn)城市的楼市尤其是深圳楼市成交量价突飞猛进，購(gòu)房者从观望徘徊到唯恐入市晚，一批知名房企高管的离职与变动，诸如此类，无一不折射出这个行业正在进入新(xīn)的转折点。
量价齐升
成交创2007年以来新(xīn)高
2015年，全市住宅批准预售面积比上年同期大幅增長(cháng)26%至675万平方米，创下2007年以来新(xīn)高。全年一手住宅成交量同比大幅增長(cháng)65.2%至665.9万平方米。多(duō)元化購(gòu)房需求更成就了2015年深圳房价的攀升，全年一手住宅成交均价达33426元/平米，同比大幅增長(cháng)39 .4%，领涨全國(guó)。其中，11月单月成交均价高达44761元/平米，同比大涨69%，為(wèi)2008年以来最大涨幅。
从區(qū)域来看，房价呈现由点及面的普涨态势：在热点區(qū)域房价率先拔高后，南山(shān)、福田、罗湖(hú)等中心城區(qū)呈现全面豪宅化趋势，其后涨价范围蔓延全市，关外的价格洼地也开始借助于轨道交通等利好纷纷开启补涨之路。除新(xīn)房市场外，深圳全年二手住宅成交量达到了1063 .8万平米，為(wèi)上年的两倍之多(duō)，略逊于2009年。在坚挺的市场信心支撑下，二手住宅价格也大幅走高，戴德梁行住宅价格指数显示，2015年中高端住宅售价同比上升达47.6%，带动租金价格也上升了25.0%。
政策变化
多(duō)项政策利好带旺楼市
去年，深圳楼市承接了2014年9·30新(xīn)政的热潮，“认房不认贷”点燃了大量换房需求，投资客也是借机大举入市，2015年投资客比例已经上升了两成。紧接着3·30政策的出台，营业税免征期由5年降為(wèi)2年等利好，使得深圳楼价开始出现飞涨，二季度成交量接近2009年的高峰。另外，从2014年11月到2015年10月，中國(guó)人民(mín)银行四次降准，六次降息，而10月以来，首付贷款利率优惠从9 .8折降到9折的历史低位，因此，持续宽松的货币政策成為(wèi)深圳楼市的催化剂，為(wèi)深圳带来了大量的新(xīn)增资金。不过，股灾之后的9·30政策对于楼市的边际刺激作用(yòng)呈现出明显递减的趋势。
全年综合来看，政策共振效应非常重要，资金面的改善更是重中之重，这一特殊的变量拉动了深圳去年的楼市。另外，普遍认為(wèi)会对楼市产生利好的二孩政策，其利好程度在近期内还不会有(yǒu)明显的體(tǐ)现。
土地市场
居住用(yòng)地“面粉贵过面包”
去年深圳楼市成交量价一路走高，开发商(shāng)回归一線(xiàn)城市的势头也愈发高涨，不过由于深圳城市面积狭小(xiǎo)、可(kě)开发空间非常有(yǒu)限，去年的土地成交量相比2014年降幅依然十分(fēn)明显。根据深圳中原研究中心的统计，2015年深圳全市土地供应量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及旧改释放出的近700万平方米的用(yòng)地规模，土地招拍挂市场共成交62宗地块，总成交面积為(wèi)134万平米，同比减少30%。
与此同时，上下半年土地市场的成交出现分(fēn)化。深圳中原统计数据显示，2015年12月全市挂牌交易土地共计26幅，是单月供应最多(duō)的月份。当月土地市场也频现“小(xiǎo)阳春”，位于宝安尖岗山(shān)的一居住地块以79907元/平米的楼面价问鼎全國(guó)单价地王，位于坪山(shān)的居住用(yòng)地可(kě)售楼面价也高达2 .72万元。深圳中原地产分(fēn)析，“面粉贵过面包”的背后是宅地供应极其紧张以及实力开发商(shāng)对明年深圳市场的预期看好。
豪宅提速
成交面积超过去两年总和
去年，深圳豪宅总供应量為(wèi)158万平米，同比增長(cháng)128.6%，為(wèi)近三年新(xīn)高。今年新(xīn)房豪宅化趋势也十分(fēn)明显，由此促成豪宅成交面积也创下近三年新(xīn)高，达到115万平米，超越了2013年和2014年两年的总和。
全年来看，豪宅供应在6月达到33 .7万平米，成交达到16 .1万平米，均形成年内高峰。10月中下旬开始，豪宅项目集中入市，供应达到32万平米，成交量在年末也出现翘尾，仅11月就达到了15 .5万平米。
千万豪宅在近几年占全市新(xīn)房比例一直在上升，今年占比达到3 .1%，成交套数同比大幅增長(cháng)151.7%。南山(shān)成為(wèi)全年豪宅项目最多(duō)的區(qū)域，15个项目供应面积达9 3 .5万平米，占全市供应量的59%，同比上涨325.1%。后海、宝安中心區(qū)、西丽成為(wèi)新(xīn)兴的豪宅區(qū)，正在崛起。
在去化周期方面，豪宅存量虽然有(yǒu)所增加，但去化周期由20 15年年初的12 .4个月降到了年底的10 .6个月，呈现稳定下降态势。其中，公寓类产品尤其受到市场热捧，去化周期仅為(wèi)5.9个月。
城市更新(xīn)
在年度土地供应中占比提高
深圳市房地产研究中心主任王锋此前指出，“城市建设用(yòng)地目前基本用(yòng)完了，房地产开发用(yòng)地主要来源于城市更新(xīn)。”这一点，从深圳市年度计划供应建设用(yòng)地面积中存量建设用(yòng)地的占比变化可(kě)窥一二。2014年，存量建设用(yòng)地在年度土地供应中占比69%，2015年这一比例提高到73%。据预测，未来这一比例或将持续维持高位。而根据仲量联行的统计，2015年深圳城市更新(xīn)项目数量达94个，释放土地约770万平米。
除了供应数量的大幅增加，2015年政府也加强对城市更新(xīn)的管理(lǐ)，大动作接二连三。已经获批设立的深圳市城市更新(xīn)局开始运作，原本由市规土委各管理(lǐ)局负责的城市更新(xīn)计划审查、规划审查事项转由该机构直接受理(lǐ)申报并履行审查(审批)职能(néng)。罗湖(hú)成為(wèi)全市首个城市更新(xīn)改革试点區(qū)，區(qū)城市更新(xīn)局通过一站式服務(wù)、关联业務(wù)同时申 报 、并 联 审批、压缩办文(wén)时限等方式，力争项目报批到开工在一年内完成。
2015年那些人
●房企高管纷纷创业
楼市狂热，很(hěn)多(duō)房企高管也趁机创业。公开资料显示，原万科(kē)集团高级副总裁毛大庆离职创建优客工场；原世茂集团副总裁蔡雪(xuě)梅离职创业，推出ELAB新(xīn)房定制平台；原中海地产副总裁、营销公司董事長(cháng)涉足创投领域，原绿地控股副总裁胡京、原世茂集团副总裁张滨等一众房企高管，2015年均选择离职创业，其中不乏如刘爱明用(yòng)新(xīn)的视角重新(xīn)定义地产，亦不乏如张一平、毛大庆，以空间构建运营能(néng)力切入创投。
●新(xīn)房置业者蜂拥入市
反映新(xīn)房市场的中原新(xīn)房访客指数在第二季度的拉升下，整年表现好于去年。特别是3.30新(xīn)政后，访客指数明显上升，在短短两个月内迅速上升到167的峰值，有(yǒu)近4个月的时间，该指数都在临界值之上。而随着股灾的到来，7月之后访客指数开始明显回落，8月初达到全年低点，仅為(wèi)61。而临近年底，开发商(shāng)為(wèi)冲销量，定价开始理(lǐ)性，优惠明显，及政策利好影响下，访客指数再超临界線(xiàn)，显示新(xīn)房置业者开始蜂拥入市。
●投资客疯狂涌入
疯狂上涨的楼市吸引了一批“无畏”的投资客，根据深圳链家市场研究中心的统计，2015年深圳投资客占比高达26.7%，比2014年增加3.0%，更是2011年的3倍之多(duō)。其中个别月份投资客数量超过30%，同时有(yǒu)不少跟风者入市期望短期获得收益。
但另一方面，深圳链家市场研究中心监测的客户数据显示，超过54%的客户手中无房，拥有(yǒu)1套房的客户占比為(wèi)34.3%，刚需購(gòu)房者和改善性購(gòu)房者仍然是市场的主导型力量。
而从購(gòu)房群體(tǐ)的年龄分(fēn)布来看，深圳中原研究中心统计的数据显示，80后还是主力军，58%深圳二手房的成交都来自于26-35岁，70后所占比例也不少，大概28%。
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