央行与银监会日前下发通知，下调不限購(gòu)城市的購(gòu)房首付比例，其中首套房首付比例最低可(kě)以降低至20%。房贷新(xīn)政将如何破解“去库存”的改革任務(wù)？将给房地产市场带来哪些变化？又(yòu)将在多(duō)大程度上影响人们的購(gòu)房选择？
新(xīn)政剑指“去库存”
与之前的政策相比，该政策主要是部分(fēn)城市的首套房首付比例可(kě)以最低降低到20%，而之前普遍是30%；对于二套房贷款，如果首套房贷款未结清的，首付比例可(kě)以降為(wèi)30%，之前执行的政策多(duō)為(wèi)40%到50%。这意味着，房贷新(xīn)政执行后，不限購(gòu)地區(qū)的居民(mín)买房首付比例普遍可(kě)以降低5%~10%。同时，对于北京、上海等少数实施“限購(gòu)”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。
在浙商(shāng)银行经济分(fēn)析师杨跃看来，此次对个人住房贷款政策进行调整，其最大看点并不在于下调最低首付款比例，而是实行了“因地施策”的差异化政策管理(lǐ)。“本次首付款比例调整仅针对不实施限購(gòu)的城市，将‘限購(gòu)’和‘不限購(gòu)’进行區(qū)分(fēn)，其背后大有(yǒu)深意。”杨跃分(fēn)析，近年来，除北京、上海、广州、深圳和三亚5个城市外，國(guó)内其他(tā)城市都已取消“限購(gòu)”政策。而从实际房地产走势看，恰恰是这几个限購(gòu)的一線(xiàn)城市普遍出现量价齐升的现象，其他(tā)城市特别是三、四線(xiàn)城市市场相对低迷，去库存压力较大。本次政策调整有(yǒu)意剔除限購(gòu)城市，从本质上反映出國(guó)家并非是简单的稳定楼市，而是精准发力，着力推进房地产市场“去库存”，从经济新(xīn)常态全局统筹层面促进房地产行业健康发展。
清华大學(xué)房地产研究所所長(cháng)刘洪玉指出，“过去对房地产的调控是不断加码的调控政策，现在市场情况变了，房价比较平稳了，库存量比较大，需要通过取消过去不断加码的政策，让需求慢慢增加，实现去库存的目标。但从長(cháng)期来看，去库存还要依靠城镇户籍制度改革、住房制度改革的深化，来扩大城市市民(mín)的人口规模和住房需求。”
差异化管理(lǐ)对接现实需求
随着居民(mín)收入水平的提高和城市化进程加快，居民(mín)住房的刚性需求和改善性需求持续旺盛，通过降低住房贷款首付比例，无疑有(yǒu)助于提高居民(mín)購(gòu)房能(néng)力，促进房地产市场平稳健康发展。
“首先，首套房贷比例下降将有(yǒu)效提升在不实施限購(gòu)措施城市的購(gòu)房能(néng)力，切实将潜在購(gòu)房需求转化成有(yǒu)效需求。其次，本次政策的出台将会形成有(yǒu)效的预期管理(lǐ)，引导房地产开发商(shāng)和購(gòu)房者充分(fēn)把握國(guó)家政策导向，从供需两方共同推进房地产行业优化改革。”杨跃分(fēn)析，对开发商(shāng)来说，需要更清晰地认识行业发展阶段，准确把握市场定位和项目开发區(qū)域定位，主动通过降价等方式转变发展模式，对接真实需求。同时，新(xīn)政能(néng)够通过预期管理(lǐ)引导消费者理(lǐ)性購(gòu)房、差异化購(gòu)房，避免房价跟风式大起大落。
央行提出，“个人住房贷款原则上最低首付款比例為(wèi)25%，各地可(kě)向下浮动5个百分(fēn)点”。杨跃认為(wèi)，此项规定说明新(xīn)政在金融机构这一执行层面也进行“分(fēn)类指导”，同样體(tǐ)现了政策的灵活性和差异化管理(lǐ)策略。
“一方面，各省级市场利率定价自律机制将起到重要區(qū)域政策落地作用(yòng)，能(néng)够充分(fēn)考虑当地经济金融形势和房地产市场状况，有(yǒu)的放矢。利率市场化改革接近尾声，市场利率定价自律机制将会在更多(duō)的金融领域发挥越来越重要的作用(yòng)。另一方面，不同金融机构能(néng)够结合自身贷款投放政策、风险防控能(néng)力等因素，根据借款人的信用(yòng)状况、还款能(néng)力等合理(lǐ)确定具體(tǐ)首付款比例和利率水平。这既充分(fēn)给予了金融机构房地产业務(wù)发展的空间，也对其市场预判能(néng)力、风险控制能(néng)力、资产配置能(néng)力以及利率定价能(néng)力提出了更高要求。”杨跃指出。
门槛降低有(yǒu)利于刚需入市
首套房对应的是大量的市场刚需，面对的是众多(duō)工薪家庭。首付门槛降低，有(yǒu)利于刚需入市，尤其是对于那些刚参加工作，收入不低，但积蓄不多(duō)的年轻人，可(kě)谓是“及时雨”。此次新(xīn)政出台正值春节返乡高峰，有(yǒu)利于手握资金的購(gòu)房者提前落实置业计划，市场人士普遍预计，新(xīn)政或将会使往年成交淡季的春节月，迎来一轮楼市交易的小(xiǎo)高峰。
据测算，以首套房100万元、贷款20年的房子為(wèi)例，目前普遍享受85折的优惠利率4.165%，之前最低首付30%，需要30万，月供為(wèi)4303元，20年累计支付利息為(wèi)33.27万元。目前首付最低能(néng)降至20%，只需要20万元，但每月月供增加到4918元，累计利息增至38.02万元。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟判断，二線(xiàn)城市将是新(xīn)政策主要影响區(qū)域，但也会对不限購(gòu)城市产生心理(lǐ)上的影响。目前来看，我國(guó)一部分(fēn)二線(xiàn)发达城市房地产库存压力不大，同时经济稳定，人口仍保持增長(cháng)，首付降低的效果将主要體(tǐ)现在这部分(fēn)基本面不错的城市上。但他(tā)同时强调，新(xīn)政并未改变房地产需求的根本，降低首付只是把購(gòu)房者进入市场的门槛降低了，并没有(yǒu)降低購(gòu)买住房的成本，只不过是这些成本延后支付而已，首付降低将在多(duō)大程度上刺激購(gòu)房成交量仍有(yǒu)待观察。
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