从两年前就传得沸沸扬扬的营改增，如今终于要在建筑和房地产行业落实了，这也是仅存的尚未营改增的大头之一，除了房地产和建筑业营改增之所以迟迟没有(yǒu)推出，最核心原因还是地方的利益分(fēn)配问题，毕竟房地产相关税收占到了地方政府税收的“大头”。
当然，有(yǒu)人将营改增和房价涨跌联系到一起，认為(wèi)营改增之后房价有(yǒu)下跌的空间。一度有(yǒu)人认為(wèi)“税”低了，“价”是否也会降低，因此阐述一下几个观点供大家参考。
一是时间表，政府工作报告当中提到的2016年5月1日，只是将试点范围扩大到房地产行业的时间;二是税率也不明确，只不过是大家都在猜是11%;三是抵扣项也没有(yǒu)最终明确。也就是说到目前為(wèi)止也没有(yǒu)看到营改增的实施细则，但好在还有(yǒu)两个月的时间就要尘埃落定，不妨我们今天也猜测一回。
第一，税改之后税收差额本身就很(hěn)小(xiǎo)。目前的税率，大家都判断是11%，按照11%的税率计算，直接抵扣可(kě)能(néng)会比原来略高，但由于强调只低不高，那么是否还有(yǒu)虚拟的抵扣项给出来确保最终的税赋关系。所以实际纳税额减少的比例并没有(yǒu)几个百分(fēn)点，甚至很(hěn)多(duō)情况下，基本上和原来税率没有(yǒu)差异。
第二，不是成本决定房价，而是市场决定房价。当前市场，楼盘成本5万元/平米，如果市场可(kě)以卖6万，没有(yǒu)一个人会卖5.9万元/平方米;但是如果市场只能(néng)卖4.5万元/平米，企业也不会死扛着要卖5万元/平方米，导致卖不出去只能(néng)等死。所以不是成本决定价格，而是市场决定的。
第三，税收成本降到一定程度会对当前房价产生一定有(yǒu)利影响。今年以来部分(fēn)三四線(xiàn)城市供大于求的状况明显，压力巨大。在这样的情况下，很(hěn)多(duō)项目都是贴着成本在卖，有(yǒu)的甚至是亏本甩卖。所以如果现在税负成本能(néng)够大大降低的话，房价的下行空间也会更大。但我们只能(néng)说如果税负成本的明显下降会对房价有(yǒu)一定影响，是充分(fēn)条件，而不是必要条件。
今天看来，三四線(xiàn)城市不用(yòng)营改增，但是由于供大于求的情况，房价还是在走弱;对于一二線(xiàn)城市，还不如考虑下整體(tǐ)的供求状况，通过规划、土地出让等来改善供求关系，通过低端的保障房建设等解决中低收入人群的住房问题，才真正会对房价有(yǒu)影响。
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