营改增试点全面推开在即，各项相关政策密集落地。昨日，财政部、國(guó)税总局联合发文(wén)明确改革后房地产交易、租赁环节其他(tā)相关税种的计税方式，进一步為(wèi)改革后市场平稳衔接、过度做铺垫。业内表示，通过本次出台的配套政策，二手房交易环节个税与营业税交税重叠的问题将得到改善，个税计税方式改变或直接导致缴税额度出现小(xiǎo)幅下降。
优化税制 避免重复缴税
二手房交易环节涉部分(fēn)税种存在的重复收税一直备受诟病。根据《关于营改增后契税 房地产税 土地增值税 个人所得税计税依据的通知》(以下简称《通知》)，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，而个人取得房屋时所支付价款中包含的增值税，将计入房屋的财产原值，计算转让所得时可(kě)扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
“‘营改增’前，卖房人转让二手房时需缴纳的营业税属价内税，即包含在转让价格内，与个人应缴纳所得税的税基也有(yǒu)重叠”，一位接近國(guó)税总局的业内人士告诉北京商(shāng)报记者，“营改增”后，增值税属于价外税，新(xīn)规定的出台也进一步明确，卖房人个人所得税税基将不计算增值税，直接以房屋原价乘以税率，这有(yǒu)利于避免重复缴税理(lǐ)顺税制关系，对于纳税人而言也是减税的利好。
而针对取得房屋所付价款包含增值税将计入房屋财产原值的表述，上述人士解释称，以价值100万元的房屋為(wèi)例，买房人支付的100万元房款和5万元增值税都将计入房屋自身价值，若买房人以200万元的价格再次转让房屋，增值的部分(fēn)就是200万元减去105万元，即95万元。
不过，需要注意的是，我國(guó)当前仍处“营改增”的过渡期，近期个人所得税税率或仍会变动。在中國(guó)法學(xué)会财税法學(xué)研究会会長(cháng)刘剑文(wén)看来，未来政府对二手房市场鼓励或限制的态度，将直接决定这一税率的变动幅度，“而要实现平稳过渡，尽快出台完备的增值税法是当務(wù)之急”。
“营改增”二手房交易不增税
近日，國(guó)税总局副局長(cháng)汪康明确表态称，“营改增”后个人二手房交易将维持5%的税率不变。在二手房增值税方面，新(xīn)税制规定，对于不满两年的住房，增值税是售价的5%;对于两年以上的住房，免征增值税(一線(xiàn)城市除外)。就一線(xiàn)城市来说，满两年不满五年的住房对总价增值部分(fēn)征收5%的增值税，满五年的住房免征增值税。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，现阶段房地产业“营改增”税率基本延续此前的规定，主要目的是稳定市场预期，“增值税率出台之前，各方猜测颇多(duō)，市场受此扰乱明显，现在明确了二手房交易增值税与原有(yǒu)营业税在税率、征收年限和征收范围等方面变化不大”。
不过，看似税率未有(yǒu)变动，但由于营业税与增值税的计算方式差异，“营改增”后纳税人的负担其实还是能(néng)得到一定程度减轻。仍以售价100万元的一套房屋為(wèi)例，过去征收5%的营业税时，计税公式為(wèi)100万元×5%，即需要缴5万元的营业税。改征增值税后虽然税率还是5%，但由于增值税是价外税，所以税基是100万元/(1+5%)，即实际缴纳增值税為(wèi)95.2万元的5%為(wèi)4.76万元，少缴税2400元。
市场不会出现明显波动
随着房地产行业营改增全面推开进入倒计时，市场是否又(yòu)真如人们所想，变得蠢蠢欲动起来呢(ne)?中原地产首席分(fēn)析师张大伟等人都用(yòng)了“平稳”等类似的词汇来形容这次改革对楼市的影响。“原来怎么申报还是怎么申报，原来填什么表、在哪个地方办，一切维持基本不变。”汪康说。因此，无论是租房、买房，完全可(kě)以忽略到税制转换带来的影响。
张大伟进一步解释称，“营改增”这一税制改革是中國(guó)整體(tǐ)财税改革的一个环节，長(cháng)遠(yuǎn)来看是為(wèi)了平稳降低交易税负成本进行的调整，与当下楼市调控关联性不大，“‘营改增’的本意是优化税制结构，避免重复征税，整體(tǐ)来看，对市场还是有(yǒu)积极意义的”。
值得注意的是，据“营改增”有(yǒu)相关规定，今年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者5月1日后取得的不动产在建工程，进项税额应自取得之日起分(fēn)两年从销项税额中抵扣。财政部副部長(cháng)史耀斌也明确表示，虽然新(xīn)增的不动产可(kě)以作為(wèi)进项税抵扣，但如果对生产经营没有(yǒu)益处的话，企业也不会為(wèi)了抵扣的目的去大量購(gòu)买房地产。
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