近日，清华大學(xué)房地产研究所所長(cháng)刘洪玉在“中國(guó)主要城市居住用(yòng)地价格指数”发布仪式暨土地市场论坛上接受了新(xīn)华网的专访，他(tā)表示：“我國(guó)的房地产市场从長(cháng)期趋势上看，还有(yǒu)向上发展的空间。”
房地产市场長(cháng)期而言还有(yǒu)上升空间
记者问及未来一、二線(xiàn)城市房价的走势时，刘洪玉对此的判断為(wèi)：一、二線(xiàn)城市的房价不会大幅增長(cháng)。原因在于基于以前的发展状况，以及未来的预测，还有(yǒu)住房市场以外的环境变化，既要从宏观经济的角度考虑，还要从目前土地市场的状况考虑，包括整个住房市场均衡的情况，得出我國(guó)的住房市场从長(cháng)期趋势上看，还有(yǒu)向上发展的空间。
房地产市场的价格在随着经济社会的发展而不断地变化，但并不是说房价和人均GDP是正相关的关系。因為(wèi)不同的國(guó)家由于制度不同，人均GDP和房价并不是正相关的，例如有(yǒu)些國(guó)家经济发展水平高，但是房价并不高。但总體(tǐ)而言，在市场经济这种大的體(tǐ)制背景下，房价的变化和社会经济基本面因素相关联。
我國(guó)是一个发展中國(guó)家，虽然北上广深这些一線(xiàn)城市几乎已经达到中等发达水平了。但如果未来我國(guó)全面进入到小(xiǎo)康社会，进入到世界中等发达國(guó)家行列，我们的一線(xiàn)城市可(kě)能(néng)跟发达國(guó)家的城市类似，所以从这个角度而言，价格上涨还是有(yǒu)一定空间的。但和历史相比较，过去我國(guó)房价上涨得太快，这就要像另外一个方向调整，至少上涨得慢一些。甚至有(yǒu)一段时间要向下调整，来修正。而且房产外部环境也在发生变化，大的经济环境发展速度在放缓，房产市场的供求关系也逐渐实现了均衡。过去我國(guó)居民(mín)没有(yǒu)房子住，而现在大體(tǐ)上是均衡的，但存在一些结构上的问题：有(yǒu)的地方过量供应，有(yǒu)的地方供应不足，还有(yǒu)很(hěn)多(duō)地方住房的质量比较差。这就需要一个長(cháng)时间的发展过程来不断地改善质量。
因此刘洪玉认為(wèi)：我國(guó)房地产市场的规模可(kě)能(néng)已经比较大了，但价值量还有(yǒu)一个上升的空间，和过去相比不会过快上涨。如果上涨过快，会出现大的问题，应保持中慢速地发展，这样和整个宏观经济的发展态势比较吻合。
创新(xīn)金融工具使土地金融规范化
对于我國(guó)和美國(guó)以及新(xīn)加坡的土地制度和金融制度有(yǒu)哪些不同之处，刘洪玉表示：美國(guó)的土地是私有(yǒu)制，对于假设中國(guó)在多(duō)年之后如果土地私有(yǒu)化，价格是否会有(yǒu)很(hěn)大的变化?实际上仅仅是制度的变化可(kě)能(néng)不会导致太大的变换，但制度的变化会导致供和求的关系发生变化，继而可(kě)能(néng)会影响到价格。在美國(guó)这种制度之下，人口少，可(kě)使用(yòng)的土地又(yòu)比较多(duō)，因此美國(guó)土地的价格長(cháng)期而言是比较稳定的。有(yǒu)一项研究表明，美國(guó)在一百多(duō)年间每年土地价格真实的增長(cháng)才0.25%，而我國(guó)是接近10%，所以我國(guó)土地价格上涨得太快了。从長(cháng)期来看，也不能(néng)永遠(yuǎn)上涨这么快，时间久了会出问题，因為(wèi)经济不仅只有(yǒu)房地产这一个分(fēn)支，人们的生活之中也不是只有(yǒu)住房这一项需求，还有(yǒu)很(hěn)多(duō)其他(tā)的需求，所以美國(guó)的土地制度是和它的國(guó)情特点相关的。
新(xīn)加坡有(yǒu)着十分(fēn)完善的祖屋供应體(tǐ)系，所以新(xīn)家坡的私人住房市场只覆盖了15%的供应，而这个市场政府也比较关注，因為(wèi)市场变化太快也会影响祖屋市场的供应。所以和中國(guó)有(yǒu)相似的地方，新(xīn)加坡政府会干预私人住房市场，控制市场的价格，继而稳定市场的价格。
对土地金融市场存在的安全隐患问题，刘洪玉认為(wèi)：政府在进行土地储备和土地一级开发的过程中，有(yǒu)很(hěn)多(duō)开发贷款，有(yǒu)些城市还从非银行的金融机构里进行贷款，有(yǒu)些城市把土地抵押了去做其他(tā)的事情，土地金融是一项在城镇化的发展过程中很(hěn)重要的工作，要恰当地使用(yòng)，融资规模要和偿还能(néng)力相关联，用(yòng)好金融这个工具，实际上要有(yǒu)边界，要有(yǒu)约束，并规范其行為(wèi)，创新(xīn)金融工具，使得土地金融市场规范化、阳光化。
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