“最近政策支持，好多(duō)同乡都在城里买了房。”四川省眉山(shān)市沈店(diàn)村农民(mín)沈小(xiǎo)雨在她工作了6年的眉山(shān)市也买了一套小(xiǎo)房子，明年底就能(néng)入住。
而对在北京工作的周琼而言，即便没有(yǒu)鼓励政策，想买房的人也还是太多(duō)了：“去年换了工作， 想住得离新(xīn)公司近一点，最好是一步到位换套學(xué)區(qū)住房，可(kě)看了一年也没遇见合适的，看着看着房价就涨得买不起了。”
今年，买房的人又(yòu)多(duō)了起来，房地产市场持续升温。“1—4月，房地产主要指标持续向好。”國(guó)家统计局投资司高级统计师李皎说。
房地产市场升温，去库存任務(wù)是否随之减轻了呢(ne)？
市场升温加速去库存
全國(guó)商(shāng)品房待售面积已连续两个月减少
今年以来，商(shāng)品房销售面积和金额均快速增長(cháng)，呈量价齐升的态势。1—4月份，全國(guó)商(shāng)品房销售面积3.6亿平方米，同比增長(cháng)36.5%，增速比一季度提高 3.4个百分(fēn)点，比去年全年提高30个百分(fēn)点；销售额2.77万亿元，增長(cháng)55.9%，增速比一季度提高1.8个百分(fēn)点，比去年全年提高41.5个百分(fēn) 点。
在市场交易升温的带动下，房地产开发投资 继续加快。1—4月份，全國(guó)房地产开发投资2.54万亿元，同比增長(cháng)7.2%，增速比一季度又(yòu)提高了1个百分(fēn)点，比去年全年提高6.2个百分(fēn)点。全國(guó)房地 产开发企业到位资金同比增長(cháng)16.8%，為(wèi)2014年年初以来最高增速；新(xīn)开工面积增長(cháng)21.4%，為(wèi)2011年11月份以来最高增速；土地購(gòu)置面积下降 6.5%，為(wèi)2014年11月份以来最小(xiǎo)降幅。
市场持续升温直接加速了房地产去库存。“今年4月，全國(guó)商(shāng)品房待售面积已连续两个月减少，其中住宅待售面积低于去年末的规模。”李皎说，4月末，全國(guó)商(shāng)品房 待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方 米，比2月末减少1546万平方米。
三四線(xiàn)城市压力依然较大
切忌用(yòng)强刺激或加杠杆的方式去库存
市场这么火，去库存的任務(wù)是否减轻了呢(ne)？
从全國(guó)整體(tǐ)情况看，去库存依然任重道遠(yuǎn)，仍需打硬仗。仔细观察市场，不难发现楼市整體(tǐ)升温的同时，分(fēn)化情况也愈加明显：尽管热点城市房价上涨，个别區(qū)域甚至 供不应求，但大量三、四線(xiàn)城市去库存压力依然较大。来自國(guó)家统计局的数据显示，今年1—4月份，非重点城市商(shāng)品房待售面积4.55亿平方米，比3月末有(yǒu)所 减少，但比去年末增加了1233万平方米。
“我们要对去库存任務(wù)的艰巨性有(yǒu)足够清醒的认识。”國(guó)務(wù)院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘卫民(mín)说。
供给还在增加，而需求增速不容乐观。2011年以后，一些房地产开发企业在三、四線(xiàn)城市拿(ná)了大量土地，经过几年的开发周期，目前已经到了陆续形成实物(wù)供给的 阶段。而有(yǒu)些库存水平较高的地區(qū)，人口增長(cháng)却较為(wèi)缓慢，产业吸引力不足，城市基础设施相对薄弱，住房需求增長(cháng)速度处于较低水平。
一線(xiàn)城市调控政策收紧释放的信号，也可(kě)能(néng)对市场消化库存形成压力。业内专家说：“据我们监测，3月份沪深等热点城市相继出台楼市调控政策后，沪深两地的楼市显性指标已经较大回落。这种信号可(kě)能(néng)会给三四線(xiàn)城市去库存造成压力。”
去库存虽然艰巨，却不能(néng)“乱投医”，特别是不能(néng)用(yòng)强刺激或加杠杆的方式。“从其他(tā)國(guó)家的经济运行看，在人均GDP（國(guó)内生产总值）达到1万國(guó)际元时，房地产 增速均出现了下降，而目前中國(guó)人均GDP已经接近1万國(guó)际元，房地产业很(hěn)难继续保持两位数的高增長(cháng)。另外，据测算，城镇常住人口的家庭平均住房套数已经超 过1套，我國(guó)住房供求关系已经从供不应求变為(wèi)总量供求基本平衡。”刘卫民(mín)说，“在这样的背景下，如果通过不当刺激政策拉动房地产增速，往往 会诱发房地产泡 沫，而这种泡沫可(kě)能(néng)会在政策收缩周期中被刺破。”
科(kē)學(xué)发力去库存
楼市调控应引导房地产回归“居住”核心功能(néng)，注意因城施策、因地制宜
那么，去库存究竟该如何发力？
短期看，维护房地产市场稳定至关重要，切莫因去库存造成市场大起大落。“即使在成熟市场经济國(guó)家，房地产依然是经济增長(cháng)的重要动力。十次金融危机，九次与房 地产有(yǒu)关。维护房地产市场正常运行至关重要。”刘卫民(mín)说，“我认為(wèi)，未来房地产调控政策应当着力于避免大波动：一是引导房地产回归 居住 核心功能(néng)；二是注意因城施策、因地制宜。房地产增速较快的城市，要注意防过热；而库存压力较大的城市要积极去库存。”
“去库存要把握好度，房地产调控要避免短期行為(wèi)。”业内专家说，“尽管政策干预可(kě)以改变短期市场格局。但中長(cháng)期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面，去库存还是要依靠提升城市的吸引力和产业的聚集力。”
長(cháng)期看，去库存应当通过一系列改革来完善供给，引导需求有(yǒu)序释放。
在供给侧，库存较高地區(qū)应合理(lǐ)控制土地供应速度，继续推进保障房货币化安置，同时加快培育和发展住房租赁市场。在近日召开的國(guó)務(wù)院政策例行吹风会上，住房城 乡建设部副部長(cháng)陆克华表示，住建部鼓励房地产开发企业出租库存的商(shāng)品住房，也允许将商(shāng)业用(yòng)房按规定改建為(wèi)租赁住房，“当前因為(wèi)商(shāng)业模式调整等因素的影响， 一些城市腾退出一些商(shāng)业用(yòng)房，也有(yǒu)一些商(shāng)业用(yòng)房处在闲置或者半闲置的状况，还有(yǒu)一些在建的商(shāng)业用(yòng)房项目预期市场前景不好，而这些商(shāng)业用(yòng)房往往位置好、配套 好、交通也便利，把这些房子改造后用(yòng)于租赁居住，既可(kě)以增加住房租赁的有(yǒu)效供应，还能(néng)做到物(wù)尽其用(yòng)、避免资源浪费。”
在需求端，则可(kě)以通过公共服務(wù)均等化、提高就业服務(wù)水平以及深化户籍制度改革等方法，降低新(xīn)市民(mín)落户门槛，提高城市吸引力。
“发展第三产业，特别是可(kě)以消化楼市库存的养老、医疗等短板产业，既可(kě)以引导需求有(yǒu)序释放，促进房地产去库存，又(yòu)可(kě)以补上服務(wù)业的短板，是标本兼治的一招。”國(guó)家统计局中國(guó)经济景气监测中心副主任潘建成补充道。
去库存也要进一步完善面向消费层面的住房金融體(tǐ)系，丰富政策性金融工具，稳定居民(mín)住房支付能(néng)力。像美國(guó)、德國(guó)、新(xīn)加坡等发达國(guó)家都有(yǒu)相对丰富的政策性住房金 融工具，而目前我國(guó)住房政策性金融只有(yǒu)住房公积金及个别地區(qū)的住房储蓄银行，广大居民(mín)特别是中低收入家庭还缺乏政策性金融支持。“提高政策性金融工具的普 惠性、增加其对中低收入家庭的支持力度，既有(yǒu)助于去库存，也有(yǒu)助于满足市民(mín)特别是新(xīn)市民(mín)的住房消费需求。” 刘卫民(mín)说。
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