近期，我國(guó)房地产市场异常“火爆”，各大“地王”争相“露脸”。6月3日，北京市國(guó)土局官网正式挂牌通州一宗多(duō)功能(néng)用(yòng)地，地块的起始价高达87亿元，被冠上“超级地王”的称号。相关统计显示，今年以来，22个热点城市已诞生超过100个“地王”。对此，专家指出，当前，我國(guó)房地产市场分(fēn)化现象较為(wèi)严重，一、二線(xiàn)城市“地王”、高价房屡见不鲜，需要注意防范泡沫，而三、四線(xiàn)城市则是去库存的重点，应着眼長(cháng)遠(yuǎn)，加强与城镇化相结合，让居民(mín)既买了房，也提高了生活水平，而不是简单地找人“接盘”房地产库存。
有(yǒu)成绩但任務(wù)仍艰巨
房地产去库存正由地方到全國(guó)开始交出一些不错的“成绩单”。部分(fēn)省市去库存已有(yǒu)所收效，截至4月底，广东省商(shāng)品房库存15697万平方米，比去年年底下降655万平方米;一季度海南省房地产销售面积和销售额分(fēn)别同比增長(cháng)78.1%和73.9%，成為(wèi)近年来增幅新(xīn)高;截至4月底，宁夏吴忠市房地产库存110.9万平方米，较2015年底下降48.7万平方米。
就全國(guó)房地产市场整體(tǐ)表现而言，國(guó)家统计局投资司高级统计师李皎表示，今年以来，商(shāng)品房销售量价齐升，房地产去库存取得明显进展。1-4月份，全國(guó)商(shāng)品房销售面积同比增長(cháng)36.5%，销售额增長(cháng)55.9%;4月末，全國(guó)商(shāng)品房待售面积7.27亿平方米，已连续两个月减少。
虽已取得一定成绩，但房地产去库存任務(wù)仍较為(wèi)艰巨。中國(guó)物(wù)流信息中心武威表示，5月房地产业商(shāng)務(wù)活动指数和新(xīn)订单指数均呈现连续两个月回落走势，指数均在50%以下，显示市场供需两端均显疲弱，结合数据的变化，虽然今年以来一、二線(xiàn)城市的房地产销售有(yǒu)所升温，但难掩三、四線(xiàn)城市库存依然较大的压力。
“当前，不少三、四線(xiàn)城市房地产库存不降反升，这是需要注意的。前期大量的住房建设积累了较大库存，居民(mín)较弱的購(gòu)买力、不活跃的市场交易又(yòu)无助于缓解库存压力，而当地居民(mín)購(gòu)房的潜力及城镇化的作用(yòng)也没有(yǒu)很(hěn)好地发挥，这些都限制了三、四線(xiàn)城市去库存的推进。”中國(guó)人民(mín)大學(xué)金融与证券研究所副所長(cháng)赵锡军在接受本报记者采访时说。
需消化但并不是“转嫁”
“较大的库存压力对我國(guó)经济的影响不容忽视。”赵锡军表示，房地产市场与消费、投资、生产及金融等多(duō)个领域密切相关，影响面很(hěn)大，首先，大量库存浪费了很(hěn)多(duō)资源，特别是一些烂尾楼、“死城”让很(hěn)多(duō)资源固化在上面而无法得到使用(yòng)，对地方经济、就业及税收都产生了负面影响;其次，库存的积累也意味着不少银行等金融机构无法收回地产商(shāng)的贷款，这会增加银行的不良资产，不利于金融市场稳定;再者，一些地方缺乏规划的住房建设会增加再开发的难度，可(kě)能(néng)给城市带来不可(kě)修复的损害。
為(wèi)了保障经济的健康发展，去库存是必然之路，但不是通过转嫁库存压力及风险来实现。國(guó)家发改委城市和小(xiǎo)城镇改革发展中心主任李铁指出，当前社会上有(yǒu)一种看法认為(wèi)，加快农民(mín)工市民(mín)化，是要让农民(mín)工当房地产市场的“接盘侠”。这显然是一种误读，农民(mín)工进城的确是“去库存”最主要的利好，但这并不是说农民(mín)工市民(mín)化就是鼓励农民(mín)工买房。
找人“接盘”楼市库存也无益于解决问题，反而可(kě)能(néng)影响经济健康发展。法國(guó)巴黎银行亚洲首席经济學(xué)家陈兴动表示，如果只是单一地让农民(mín)群體(tǐ)大量买房，则农民(mín)的購(gòu)买力可(kě)能(néng)会因此下降，买房后会减少农民(mín)在其他(tā)方面的消费，这并不利好经济。
华南理(lǐ)工大學(xué)公共政策研究院助理(lǐ)研究员谭锐指出，近年来，由于北京、上海、深圳等大城市房价“暴涨”，居民(mín)连夜排队抢購(gòu)住房，有(yǒu)的人甚至把整栋楼买下来再卖，这实际上是将开发商(shāng)的库存变為(wèi)投资者的库存，高库存的问题并没有(yǒu)得到真正解决。
盯重点还需“量體(tǐ)裁衣”
要实现房地产市场的去库存，还应该强调“量體(tǐ)裁衣”。赵锡军指出，当前，去库存的重点在三、四線(xiàn)城市，而一、二線(xiàn)城市则是要防止过度开发投资，防范楼市过热，特别要防投资性需求借居民(mín)刚性需求的名义过度刺激楼市。
清华大學(xué)中國(guó)与世界经济研究中心主任李稻葵表示，特别反对仅仅為(wèi)了短期去库存采取“饮鸩止渴”的办法，比如零首付、场外配资，这样会埋下房地产泡沫的种子，去库存的根本在三、四線(xiàn)城市，应该加快城镇化，可(kě)以引导农村居民(mín)先租后买，暂时可(kě)以由政府的某个基金将房子买下来，租给农民(mín)住，使房子先用(yòng)起来。
“推进城镇化，让农民(mín)工市民(mín)化，应打破农民(mín)工进城门槛，解决就业问题，鼓励大众创业万众创新(xīn)，延長(cháng)中小(xiǎo)企业寿命。同时对房地产市场的供给侧进行结构性改革，降低房价，让农民(mín)工买得起城里的好房。”清华大學(xué)政治经济學(xué)研究中心主任蔡继明说。
赵锡军表示，三、四線(xiàn)城市去库存不是短期内能(néng)够解决的，必须放眼長(cháng)遠(yuǎn)，要紧紧抓住与城镇化结合这一重点方向，要推动产业与就业的聚集，重视公共服務(wù)、医疗卫生等配套设施的建设，既要让居民(mín)买得了房，也要让居民(mín)的生活水平随之提高，这是一个良性的过程，而不是简单地让谁“接盘”房地产库存。
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