任何一种理(lǐ)念都是先要从实现这种理(lǐ)念的人身上得到形态和色彩。生于1979年的刘肖平时不太喜欢聊天，或者说并不习惯面对媒體(tǐ)时谈论自己，他(tā)深谙省略的艺术并由此直奔主题，他(tā)很(hěn)像塞林格短篇小(xiǎo)说的特点——移走了那些聪明人的小(xiǎo)叙事，移走了那些三四十岁人的爱夸耀的人生片段。
也许实在没有(yǒu)合适的形容词，外界对刘肖的印象频频使用(yòng)低调。然而，刘肖说自己也没有(yǒu)刻意低调，他(tā)自谓简单、真诚，只是不太愿意说愿景、不太愿意说没有(yǒu)完全落地和没有(yǒu)实现的东西，以至于最终现状的合理(lǐ)性都服从于此。与其说刘肖低调不张扬，不如说他(tā)聪明谨慎，身段柔软。带着一以贯之的性格和价值观，刘肖从杭州来到北京，面对了一场既温情又(yòu)动荡的交接。
对某件事情是做还是不做，是因循守旧还是打破常规，都取决于这样做对现行的制度和利益是否可(kě)取和必要。到任北京万科(kē)半年多(duō)的时间里面，相较于其他(tā)，喜欢创新(xīn)和接受挑战的刘肖在北京万科(kē)的转型业務(wù)上投入的时间更高一些，因為(wèi)他(tā)十分(fēn)清楚摆在他(tā)和北京万科(kē)前面的路只有(yǒu)两条，要么在年销售额已经达到200亿元的基础上继续等待，要么把之前的高点作為(wèi)起点二次创业。遵循前者可(kě)能(néng)会因守旧而倒下，拥抱后者如果成功的话，刘肖就有(yǒu)机会在三年内重造北京万科(kē)的一个新(xīn)市值。“过去半年非常不容易”，刘肖现在把北京万科(kē)放在注意力的中心，他(tā)把过去半年称為(wèi)“一次执着坚定的转型之路，
一次北京万科(kē)能(néng)力重构的创业历程”。其中，首当其冲的是对人员的调整，这是刘肖主动选择的压力，因為(wèi)“在业绩文(wén)化不突出的时候為(wèi)员工设置成長(cháng)的舞台对员工而言是不公平的”，这也是他(tā)的改革核心和人员调整的价值观。
经过基本匀速调整的六个月时间，直到七月份刘肖才有(yǒu)了守得云开见日出的感觉，交接过程中的压力渐渐散去，然而，在享受北京万科(kē)转型给自己带来快乐的同时，刘肖也清楚自己和北京万科(kē)必须要面对北京房地产市场的特殊性和土地市场的危机四伏，并要“从中找到自己的活路。”
“北京房地产市场不完全是市场导向、客户导向，它是独特的”，并且，“北京土地市场的某种危险程度几乎可(kě)以跟高杠杆的股市相比”，刘肖说，年初时他(tā)就已经发现了北京房价进入六万时代这一股推动力，而今，“受制于供应稀缺，五环半市场也将很(hěn)快将进入四万时代。”在房地产市场的普遍必然性中，并没有(yǒu)為(wèi)负疚预留位置。“供应的不平衡导致北京整个房地产需求没有(yǒu)被很(hěn)好满足”，刘肖说正是基于此，北京的单盘产能(néng)比较小(xiǎo)，“开发商(shāng)不能(néng)很(hěn)爽地针对客户做产品定位”，在这种情况下开发商(shāng)无法把最正确的配置运用(yòng)到客户上面，最后的情形就是“首置二手化、首改新(xīn)房化、高端滞销化，客观上还造成了北京人房子的居住条件比较差。”
分(fēn)析的合理(lǐ)性把一手地在北京市场举牌的高风险暴露无遗，所以，北京万科(kē)的投资策略已经变成了并購(gòu)和收購(gòu)為(wèi)主。
刘肖告诉新(xīn)华网，今年北京万科(kē)买地的金额在120亿-150亿，其中80%将会是并購(gòu)。
今年二月份，刘肖跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿。他(tā)发现曼哈顿会有(yǒu)很(hěn)多(duō)塔吊，因為(wèi)随着时代和经济的变迁，曼哈顿的城市内部功能(néng)已经发生了变化，而北京城市功能(néng)布局随着城市的外迁也会面临像曼哈顿同样的城市功能(néng)调整，所以，“北京万科(kē)提出了曼哈顿计划，就是把存量资产进行收購(gòu)、提升并且改造成更适合市场和客户的产品。”
谈市场：北京将会呈现首置二手化、首改新(xīn)房化、高端滞销化
记者：你怎么看待现在的北京房地产市场？
刘肖：我的感受是北京房地产市场有(yǒu)其特殊性，特殊性主要表现為(wèi)供应稀缺，或者说北京是供应受到控制的一个市场。
我从杭州来北京的时做了市场比较，去年北京房地产市场2600亿、上海3400亿、杭州1300亿，你会发现北京2600亿当中有(yǒu)大约500亿属于商(shāng)办，但是它与上海不一样的地方在于有(yǒu)自住房和保障房，所以扣掉后，北京是一个1300亿左右的商(shāng)品房市场。杭州也是一个1300亿左右的商(shāng)品房市场，上海3400亿去掉400亿左右的商(shāng)业部分(fēn)，由于基本没有(yǒu)保障房，实际上，上海的市场基本是北京的两倍，北京和杭州是一个量级。
但是过去十年，北京每年新(xīn)增人口70万，上海每年新(xīn)增人口50万，杭州每年新(xīn)增人口10万，从这个供求关系就能(néng)看到，因為(wèi)供应稀缺成為(wèi)北京房地产市场特殊性的一系列缘由。
记者：供应的稀缺是北京市场现状的根源所在？
刘肖：现在房地产市场上最重要的推动力量实际上是新(xīn)增人口，人口的吸附能(néng)力、经济的吸附能(néng)力和产业的吸附能(néng)力对房地产发展是非常重要的。我觉得这是供应的不平衡所导致，使得北京的整个房地产需求没有(yǒu)被很(hěn)好满足。
记者：这个根源对北京的房价会有(yǒu)哪些影响？
刘肖：年初的时候，我说北京房价进入6万时代，其实跟这个根源是有(yǒu)关系的。我们发现北京有(yǒu)30块地楼面地价3万左右，加上资本化利息和建安成本以及企业正常的很(hěn)薄的利润，最终呈现出来的房价基本上就到6万了。它还会使得北京五环半的市场进入4万时代。目前，北京70%的出让土地在五环和六环之间，这一區(qū)域的楼面地价从2014年开始进入2.5—3万的时代，所以加上正常的建安成本和资本化利息，它也就到了4万时代。
记者：这不是意味着消费者的选择会出现错位？
刘肖：将来市场会呈现出首置二手化、首改新(xīn)房化、高端滞销化。比如开发商(shāng)买了一块地，本来主流市场有(yǒu)70%首置和30%首改，但是因為(wèi)地价特别贵，所以只能(néng)做改善这部分(fēn)，希望去化率和价格都可(kě)以更高一点，这样才能(néng)不亏钱。
谈土地：北京土地市场危机四伏
记者：那么，影响供应稀缺或者说北京房地产特殊性的所在是北京的土地市场吧？你认為(wèi)现在北京的土地市场是什么状态？
刘肖：北京土地市场现在是危机四伏、暗流涌动、风险很(hěn)高的市场，用(yòng)个不恰当的比喻，我觉得某时点的北京土地市场的危险程度几乎可(kě)以跟高杠杆的股市相比。高杠杆股市背后的风险本质上是杠杆的风险，去杠杆化导致了股票市场的释放，土地的风险更多(duō)的也是一种流动性的风险，跟股市杠杆很(hěn)相似，就是资产需要配置。开发商(shāng)及背后的机构、民(mín)间、保险等各路资金需要通过購(gòu)买土地的方式配置资产，导致了资金过于集中在一線(xiàn)城市，从而导致出现土地价格过高收益偏低的风险。
记者：开发商(shāng)不能(néng)很(hěn)爽的做产品地位，拿(ná)地价格高导致了开发商(shāng)只能(néng)拿(ná)小(xiǎo)地块还是為(wèi)了迎合小(xiǎo)部分(fēn)的市场去操作？
刘肖：如果是供求关系平衡的时候，开发商(shāng)的水平主要决定于做最适合客户的产品。比如开发的这块地在东坝，那么东坝周边的居民(mín)是最适合的，但地价高到一定程度后，往往不能(néng)做最适合东坝居民(mín)的产品，反而要做支付能(néng)力又(yòu)愿意在东坝生活居民(mín)的产品。后者其实又(yòu)增加了交通、环保的成本，会显现负面作用(yòng)。
记者：在这种土地情况下，北京万科(kē)在拿(ná)地方面的策略有(yǒu)没有(yǒu)变化？
刘肖：因為(wèi)一手地在北京市场举牌的风险太高，所以，北京万科(kē)的投资策略已经变成了以二手地并購(gòu)和收購(gòu)為(wèi)主。今年上半年，万科(kē)一手拿(ná)地只拿(ná)了通州台湖(hú)这一块地，万科(kē)二手地的收購(gòu)由于还处在静默期，體(tǐ)量在80亿以上，将近100亿。
记者：针对市场，万科(kē)拿(ná)地的策略做出了改变，在产品方面，万科(kē)有(yǒu)哪些调整？
刘肖：北京万科(kē)将会推出“无限系”。就是同一个房子中间的内隔墙都是没有(yǒu)的，它可(kě)以根据不同的生命周期做不同的空间划分(fēn)，以此提升居住价值，这是一种解决思路，但也是在房地产市场中找自己的出路。
记者：除了户型、结构这种基于产品物(wù)理(lǐ)形态的竞争以外，北京万科(kē)还在哪些方面做了未来房地产市场竞争的考虑？
刘肖：未来北京房地产市场的竞争将演化成為(wèi)服務(wù)配套和解决客户痛点的竞争。客户的痛点将慢慢从居住的舒适度变成装修水平、住宅性能(néng)，到教育、医疗和周边配套，未来的痛点还包括人与人之间互助式的服務(wù)、社區(qū)的文(wén)化和精神、社區(qū)中人交流的便利程度等等。
所以，北京万科(kē)在竞争模式上也会有(yǒu)很(hěn)多(duō)变化，我们推出了V-LINK，通过万科(kē)邻把服務(wù)和配套能(néng)够更好地渗透到社區(qū)生活里。
谈房价：北京房价不会出现深圳式暴涨
记者：前一段时间，中國(guó)房地产市场中深圳涨幅，这一轮北京会不会出现像深圳那样房价暴涨的情形？
刘肖：这一轮，深圳了一次暴涨，上海和北京有(yǒu)一定的涨幅，但没有(yǒu)太大的变化。这一轮深圳的财富效应比较多(duō)。过去半年，在炒股的交易额中，深圳占全國(guó)的14%，北京占11%，上海占18%，所以，财富效应加上深圳本身各种各样金融工具的便利，财富效应在深圳體(tǐ)现地很(hěn)明显。
深圳是一个移民(mín)城市，移民(mín)城市会导致大部分(fēn)人过去都没有(yǒu)房子，深圳的自有(yǒu)房占有(yǒu)率只有(yǒu)30%，北京和上海大约都在70%左右。所以，長(cháng)期以来，深圳始终有(yǒu)自有(yǒu)需求，一旦发现未来的供应比较稀缺，一旦市场有(yǒu)风吹草(cǎo)动，深圳暴涨的可(kě)能(néng)性就比较大。在局部區(qū)域，深圳价格上涨了30%-40%。我觉得北京在一些供求不平衡的地方也许会出现这种情况，但整體(tǐ)来说，北京不会出现深圳式暴涨。
记者：京津冀一體(tǐ)化对市场供求和房价有(yǒu)没有(yǒu)影响呢(ne)？
刘肖：我觉得京津冀一體(tǐ)化不是房价暴涨的理(lǐ)由，它对房地产短期内不会有(yǒu)明显的影响。因為(wèi)京津冀一體(tǐ)化影响它的正面和负面因素都有(yǒu)，它首先从单中心变成多(duō)中心，产业和人口的转移也使得需求得到分(fēn)散，在更大的范围内做房地产相对于聚焦在大都市里面做房地产，基本上对房价和量而言都是利空的。
但是，京津冀又(yòu)因為(wèi)交通等基础设施的系列建设，提升就业和投资水平会催生一部分(fēn)需求，所以，可(kě)以看到短期像局部通州这样略有(yǒu)投资需求会增長(cháng)，然而長(cháng)期来看，它可(kě)能(néng)是一个非常稳定的因素，它不会导致房价的暴涨。
记者：万科(kē)提出了做城市配套服務(wù)商(shāng)，那么，面对北京城市的发展，北京万科(kē)在未来拿(ná)地和开发的想法是怎样的？
刘肖：顺应城市发展模式的变化，更多(duō)地参与北京和环北京區(qū)域存量资产的改造。我二月份的时候跟随郁亮的“珠峰行动”去了一趟曼哈顿，发现曼哈顿有(yǒu)很(hěn)多(duō)塔吊，為(wèi)什么会有(yǒu)塔吊呢(ne)？因為(wèi)随着时代和经济的变迁，有(yǒu)些地方适合做乙级写字楼现在适合做，有(yǒu)些地方过去适合做酒店(diàn)现在适合做写字楼。所以，曼哈顿内部也会有(yǒu)很(hěn)多(duō)变化，北京也是一样。
北京现在随着部分(fēn)城市功能(néng)的外迁也会面临挑战，所以北京万科(kē)有(yǒu)一个曼哈顿计划，就是会把存量资产进行收購(gòu)、提升，并且改造成更适合市场和客户的产品。北京从过去摊大饼的模式到城市再造的模式，曼哈顿计划的本质就是和北京城市共同发展。
谈万科(kē)：事业合伙人是万科(kē)转型的前进动力，转型不能(néng)脱离客户黏性
记者：6年前的万科(kē)与你初识时的万科(kē)有(yǒu)什么不同？
刘肖：事业合伙人把万科(kē)的核心团队包括中层团队和员工在一起形成一种共创、共担、共享的企业文(wén)化。大家创业的意愿更足了，我觉得这个机制的变化对万科(kē)的影响非常深遠(yuǎn)，将是未来万科(kē)转型的前进动力。过去六年，万科(kē)从一个相对单一的住宅业務(wù)為(wèi)主变成了城市配套多(duō)管齐下，且生态系统的核心越来越稳定的阶段。我说的生态系统的核心是围绕客户，广深區(qū)域做的八爪鱼和北京區(qū)域做的V-LINK在本质上依托的是客户基础和客户黏性，在未来特别注重O2O或者说線(xiàn)下服務(wù)的时代，会使万科(kē)有(yǒu)这方面的优势。如果没有(yǒu)客户黏性这个基础，物(wù)业上市是没有(yǒu)意义的，它只是一个挣钱的业務(wù)而已。今天大家看到对物(wù)业的估值，它不只是万科(kē)物(wù)业挣多(duō)少钱，PE多(duō)少倍，现在资本市场对物(wù)业的估值是基于万科(kē)物(wù)业是整个万科(kē)生态系统中很(hěn)重要的一部分(fēn)。
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