第一黄金网6月27日讯，近日多(duō)家机构发布策略报告，对下半年楼市进行预判。大部分(fēn)机构认為(wèi)，楼市进入小(xiǎo)周期高点，预计下半年成交量将有(yǒu)所回落，到年末甚至可(kě)能(néng)出现负增長(cháng)。但在当前的宽松货币环境下，房价并不会出现明显下滑。
从長(cháng)期来看，整體(tǐ)供需关系的改善，以及人口红利的终结，使房地产市场进入“成熟期”。未来的市场波动幅度、房价走势等都将趋于平缓。
國(guó)家统计局近日发布的数据显示，今年1-5月，全國(guó)商(shāng)品房销售面积47954万平方米，同比增長(cháng)33.2%，增速比前4月回落3.3%;商(shāng)品房销售额36775亿元，增長(cháng)50.7%，增速回落5.2%。
这是今年以来，全國(guó)房地产销售增速首次出现下滑。而在统计局公布上述数据之前，一線(xiàn)城市和部分(fēn)二線(xiàn)城市都传出成交量下降的消息。其中，部分(fēn)一線(xiàn)城市市场的走低，从4月份就已出现。
按照國(guó)家统计局投资司高级统计师李皎的解读，商(shāng)品房销售增速的回落主要由住宅销售增速回落带动。1-5月份，住宅销售面积比1-4月份回落4.6%，销售额回落8%。住宅销售增速回落既与前期刚需集中快速释放有(yǒu)关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有(yǒu)关。
事实上，这两种因素也将成為(wèi)下半年市场的决定性因素。广发证券近日发布的报告认為(wèi)，今年下半年，行业整體(tǐ)成交同比升幅将继续放缓。
理(lǐ)由在于，本轮成交量的大幅上升，改善型需求(首改+再改)是重要的贡献来源。特别是在重点二線(xiàn)省会城市，大户型高总价住宅的成交占比有(yǒu)明显提高。但在改善型需求连续3-4个季度入市后，需要重新(xīn)积累培育一段时间，才会有(yǒu)新(xīn)一轮需求入市。
平安证券的报告同样指出，下半年随着基数抬升及部分(fēn)需求透支，预计销售同比增速将逐步收敛。但鉴于当前宽松的货币环境，投资和销售都很(hěn)难出现断崖式下跌。
从房价上看，广发证券认為(wèi)，下半年大中城市房价整體(tǐ)仍将保持环比温和上升，但升幅将逐步放缓。分(fēn)城市来看，一線(xiàn)城市和重点二線(xiàn)城市的房价升势较强;三四線(xiàn)城市则因去化周期長(cháng)，房价缺乏持续上升动力。
若拉長(cháng)周期来看，未来房地产市场将可(kě)能(néng)进入另一个阶段。
招商(shāng)证券将我國(guó)楼市的发展分(fēn)為(wèi)四个周期。前三个周期分(fēn)别為(wèi)1988年-1997年、1998年-2008年、2008年-2014年，如今正处于第四个周期的“上半场”。招商(shāng)证券认為(wèi)，本轮周期起于2014年下半年的限購(gòu)正式退出，随后的提高信贷杠杆和降息等一系列政策动作，使房地产市场进入较為(wèi)宽松的货币环境中。如今虽然行业政策出现结构性收紧，但未来几年宏观大环境(经济基本面和流动性)不会发生显著变化，因此周期尚未结束。
按照上述机构的观点，近期房地产市场量价齐升，以及土地价格不断攀高的特征，证明当前正处于该周期内的小(xiǎo)高点。预计未来随着宏观政策的逐渐成熟，量价调整幅度将会减小(xiǎo)。
广发证券则认為(wèi)，在大周期层面，我國(guó)房地产行业已经进入成熟期。具體(tǐ)表现在，人口红利(年龄结构、區(qū)域分(fēn)布)快速爆发期过后，新(xīn)房的需求逐步下降。
数据显示，在2012年-2013年之后，我國(guó)户均住房套数已经超过1，说明整體(tǐ)供需已基本平衡。同时，过去十年中，新(xīn)房的销售面积年复合增速在逐年放缓。说明在一个新(xīn)的長(cháng)周期内，市场波动的幅度正在减弱。
从行业发展来看，多(duō)数机构认為(wèi)，随着土地等成本的提升，以及行业利润率整體(tǐ)下滑，将有(yǒu)越来越多(duō)的企业放弃传统房地产开发业務(wù)，并启动多(duō)元化转型。
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