房地产业增值税税收政策指引
第一部分(fēn) 纳税人
一、在中华人民(mín)共和國(guó)境内销售自行开发的房地产项目的企业，為(wèi)增值税纳税人。
二、增值税纳税人分(fēn)為(wèi)一般纳税人与小(xiǎo)规模纳税人两大类。纳税人年应征增值税销售额超过500万元（含本数）的為(wèi)一般纳税人，未超过规定标准的纳税人為(wèi)小(xiǎo)规模纳税人。
第二部分(fēn) 征税范围
一、根据《销售服務(wù)、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目：
（一）房地产企业销售自行开发的房地产项目属于销售不动产税目；
（二）房地产企业出租自行开发的房地产项目（包括如商(shāng)铺、写字楼、公寓等），属于租赁服務(wù)税目中的不动产经营租赁服務(wù)和不动产融资租赁服務(wù)（不含不动产售后回租融资租赁）。
二、不征收增值税项目
（一）房地产主管部门或者其指定机构、公积金管理(lǐ)中心、开发企业以及物(wù)业管理(lǐ)单位代收的住宅专项维修资金。
（二）在资产重组过程中，通过合并、分(fēn)立、出售、置换等方式，将全部或者部分(fēn)实物(wù)资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他(tā)单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用(yòng)权转让行為(wèi)。
第三部分(fēn) 税率和征收率
一、房地产企业销售自行开发的房地产项目、出租不动产适用(yòng)的税率均為(wèi)11%
二、房地产开发企业中的小(xiǎo)规模纳税人销售自行开发的房地产项目、出租不动产，以及一般纳税人提供的可(kě)选择简易计税方法的销售房地产项目、出租不动产业務(wù)，征收率為(wèi)5%。
三、境内的購(gòu)买方為(wèi)境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用(yòng)税率扣缴增值税。
从税制适用(yòng)而言，一般纳税人适用(yòng)增值税税率，其进项税额可(kě)以抵扣，而小(xiǎo)规模纳税人适用(yòng)增值税征收率，其进项税额不可(kě)以抵扣。
第四部分(fēn) 计税方法
一、基本规定
增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。
一般纳税人发生应税行為(wèi)适用(yòng)一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和國(guó)家税務(wù)总局规定的特定应税行為(wèi)，可(kě)以选择适用(yòng)简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。
小(xiǎo)规模纳税人发生应税行為(wèi)适用(yòng)简易计税方法计税。
二、一般计税方法的应纳税额
一般计税方法的应纳税额按以下公式计算：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额
当期销项税额小(xiǎo)于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分(fēn)可(kě)以结转下期继续抵扣。
三、简易计税方法的应纳税额
（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：
应纳税额=销售额×征收率
（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用(yòng)销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：
销售额=含税销售额÷（1+征收率）
第五部分(fēn) 销售额的确定
一、基本规定
纳税人发生应税行為(wèi)取得的全部价款和价外费用(yòng)。财政部和國(guó)家税務(wù)总局另有(yǒu)规定的除外。
价外费用(yòng)，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：
（一）代為(wèi)收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；
（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。
二、具體(tǐ)规定
（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用(yòng)，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额為(wèi)销售额。
房地产老项目，是指《建筑工程施工许可(kě)证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
纳税人按照上述规定从全部价款和价外费用(yòng)中扣除的向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据為(wèi)合法有(yǒu)效凭证。
（二）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可(kě)以选择适用(yòng)简易计税方法按照5%的征收率计税。
（三）房地产开发企业中的小(xiǎo)规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。
（四）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
（五）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用(yòng)一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用(yòng)，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税務(wù)机关进行纳税申报。
三、试点前发生的业務(wù)
（一）试点纳税人发生应税行為(wèi)，按照國(guó)家有(yǒu)关营业税政策规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用(yòng)不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分(fēn)，不得在计算试点纳税人增值税应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。
（二）试点纳税人发生应税行為(wèi)，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行為(wèi)，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税政策规定补缴营业税。
四、销售使用(yòng)过的固定资产
一般纳税人销售自己使用(yòng)过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。
使用(yòng)过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十八条规定并根据财務(wù)会计制度已经计提折旧的固定资产。
五、视同销售的处理(lǐ)
纳税人发生应税行為(wèi)价格明显偏低或者偏高且不具有(yǒu)合理(lǐ)商(shāng)业目的的，或者发生单位或者个體(tǐ)工商(shāng)户向其他(tā)单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用(yòng)于公益事业或者以社会公众為(wèi)对象的除外），主管税務(wù)机关有(yǒu)权按照下列顺序确定销售额：
（一）按照纳税人最近时期销售同类服務(wù)、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（二）按照其他(tā)纳税人最近时期销售同类服務(wù)、无形资产或者不动产的平均价格确定。
（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式為(wèi)：
组成计税价格=成本×（1+成本利润率）
纳税人兼营免税、减税项目的，应当分(fēn)别核算免税、减税项目的销售额；未分(fēn)别核算的，不得免税、减税。
第六部分(fēn) 增值税进项税额抵扣
一、增值税抵扣凭证
纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者國(guó)家税務(wù)总局有(yǒu)关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
增值税扣税凭证，是指增值税专用(yòng)发票（含税控机动車(chē)销售统一发票，下同）、海关进口增值税专用(yòng)缴款书、农产品收購(gòu)发票、农产品销售发票和完税凭证。
纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。
二、准予从销项税额中抵扣的进项税额
（一）从销售方取得的增值税专用(yòng)发票上注明的增值税额。
（二）从海关取得的海关进口增值税专用(yòng)缴款书上注明的增值税额。
（三）購(gòu)进农产品，除取得增值税专用(yòng)发票或者海关进口增值税专用(yòng)缴款书外，按照农产品收購(gòu)发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式為(wèi)：
进项税额=买价×扣除率
买价，是指纳税人購(gòu)进农产品在农产品收購(gòu)发票或者销售发票上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。
購(gòu)进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。
（四）从境外单位或者个人購(gòu)进服務(wù)、无形资产或者不动产，自税務(wù)机关或者扣缴义務(wù)人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
（五）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分(fēn)2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例為(wèi)60%，第二年抵扣比例為(wèi)40%。
取得不动产，包括以直接購(gòu)买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物(wù)、构筑物(wù)，其进项税额不适用(yòng)上述分(fēn)2年抵扣的规定。
（六）按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用(yòng)途改变，用(yòng)于允许抵扣进项税额的应税项目，可(kě)在用(yòng)途改变的次月按照下列公式计算可(kě)以抵扣的进项税额：
可(kě)以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用(yòng)税率）×适用(yòng)税率
上述可(kě)以抵扣的进项税额应取得合法有(yǒu)效的增值税扣税凭证。
三、不得从销项税额中抵扣的进项税额
（一）用(yòng)于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集體(tǐ)福利或者个人消费的購(gòu)进货物(wù)、加工修理(lǐ)修配劳務(wù)、服務(wù)、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用(yòng)于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他(tā)权益性无形资产）、不动产。
纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
（二）非正常损失的購(gòu)进货物(wù)，以及相关的加工修理(lǐ)修配劳務(wù)和交通运输服務(wù)。
（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用(yòng)的購(gòu)进货物(wù)（不包括固定资产）、加工修理(lǐ)修配劳務(wù)和交通运输服務(wù)。
（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用(yòng)的購(gòu)进货物(wù)、设计服務(wù)和建筑服務(wù)。
（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用(yòng)的購(gòu)进货物(wù)、设计服務(wù)和建筑服務(wù)。
纳税人新(xīn)建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。
（六）購(gòu)进的旅客运输服務(wù)、贷款服務(wù)、餐饮服務(wù)、居民(mín)日常服務(wù)和娱乐服務(wù)。
（七）财政部和國(guó)家税務(wù)总局规定的其他(tā)情形。
本条第（四）项、第（五）项所称货物(wù)，是指构成不动产实體(tǐ)的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、電(diàn)梯、電(diàn)气、智能(néng)化楼宇设备及配套设施。
注意：只有(yǒu)登记為(wèi)增值税一般纳税人的房地产企业才涉及增值税进项税额抵扣。
第七部分(fēn) 纳税地点
一、基本规定
属于固定业户的纳税人应当向其机构所在地或者居住地的主管税務(wù)机关申报纳税。总机构和分(fēn)支机构不在同一县（市）的，应当分(fēn)别向各自所在地的主管税務(wù)机关申报纳税；经财政部和國(guó)家税務(wù)总局或者其授权的财政和税務(wù)机关批准，可(kě)以由总机构汇总向总机构所在地的主管税務(wù)机关申报纳税。
属于固定业户的纳税人，总分(fēn)支机构不在同一县（市），但在同一省（自治區(qū)、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治區(qū)、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和國(guó)家税務(wù)局批准，可(kě)以由总机构汇总向总机构所在地的主管税務(wù)机关申报缴纳增值税。
扣缴义務(wù)人应当向其机构所在地或者居住地主管税務(wù)机关申报缴纳扣缴的税款。
第八部分(fēn) 纳税义務(wù)发生时间
一、纳税人销售房地产项目、出租不动产，為(wèi)发生应税行為(wèi)并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，為(wèi)开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，為(wèi)不动产权属变更的当天。
二、纳税人提供租赁服務(wù)采取预收款方式的，其纳税义務(wù)发生时间為(wèi)收到预收款的当天。
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