一、形势分(fēn)析：快速升温后初显新(xīn)迹象
2016年房地产市场回暖基础不稳，波动风险较大，分(fēn)化趋势严重。同时根据华房指数预测：在整體(tǐ)经济趋势没有(yǒu)重大变化和没有(yǒu)重要政策出台的前提之下，房价或将先升后降，在经历较快上升后，2016年第二季度后有(yǒu)出现调整的可(kě)能(néng)。
总體(tǐ)来看，中國(guó)房地产市场1-4月快速升温，但2016年5月份数据反映出房地产运行放缓的新(xīn)迹象。
本次总體(tǐ)回升主要是政策与制度激励和市场预期变化引起的，波动分(fēn)化是由于各城市不同的基本面及其对统一政策不同的反应，以及城市间市场联动和传染所导致的。5月出现增幅回落，既与前期刚需集中快速释放有(yǒu)关，也与近期一些热点城市房地产调控政策收紧有(yǒu)关。目前需要特别关注的问题是：
1、空间错配持续加剧
一線(xiàn)和部分(fēn)二線(xiàn)城市销售火爆、价格暴涨，三、四線(xiàn)及以下城市库存大量积压。
2、潜在供给大幅增加
2016年1-4月，新(xīn)开工面积增長(cháng)21.4%，增速比一季度提高2.2个百分(fēn)点，5月新(xīn)开工面积增速与4月份相比尽管略微收窄，但依然保持着18%以上的同比增長(cháng)率。在非重点城市库存如此大的情况下，联系到非重点城市投资增速高于重点城市，这一增速让人担心非重点城市在去库存有(yǒu)限的情况，新(xīn)库存又(yòu)在大量形成。
3、价格大幅上涨波动
一、二線(xiàn)部分(fēn)城市房价和地价呈现非理(lǐ)性上涨。2016年上半年全國(guó)涌现205宗10亿元的高总价地块的“地王”，主要集中在一線(xiàn)和部分(fēn)二線(xiàn)城市，央企和國(guó)企占据了半壁江山(shān)。房地产市场“面粉”贵过“面包”，地价房价的过度上扬，带来未来市场巨大的风险。
4、房企面临信贷违约风险
首先，信贷增長(cháng)波动较大，房企资金来源松紧失当交替频繁。2016年2-5月，房地产开发资金来源中个人按揭贷款迅猛攀升，同比增速分(fēn)别达30.40%、46.20%、54.70%和58.50%，而2014年4-12月连续同比增幅為(wèi)负。其次，企业负债率创历史新(xīn)高。截至6月22日，2016年以来，房地产业发债规模超过4500亿元，中國(guó)房地产协会发布的《2016中國(guó)房地产上市公司测评研究报告》显示：房企净负债率均值為(wèi)96.09%，比2014年上升7.23个百分(fēn)点。再次，三、四線(xiàn)及以下城市高库存房企面临资金链断裂风险。尤其一些中小(xiǎo)房企通过非正规金融融资面临违约风险。
5、房地产投资后劲不足
房地产投资增加主要得益于房地产需求短期迅猛增長(cháng)带来房企到位资金快速增加。上半年经济增速预计為(wèi)6.7%，房地产投资回升贡献明显。在库存压力依然很(hěn)大的情况下，随着短期房地产需求释放和货币政策回稳，房地产投资后劲将不足。2016年下半年，尤其是2017年，宏观经济增長(cháng)将依然面临动力不足的问题。
二、未来预测：市场将迎来一个短期调整
2016年下半年到2017年上半年，房地产市场可(kě)能(néng)会迎来一个短期调整期。持续的政策刺激与有(yǒu)力的制度变革的力度，决定调整幅度和时间提前或者延后，调整可(kě)能(néng)迟到，但不会缺席。市场分(fēn)化将从“少数城市热、多(duō)数城市冷”转向两极分(fēn)化进一步加剧。东部城市、一、二線(xiàn)城市和经济、交通、环境好的大都市周边城市以及三線(xiàn)中心城市将升温，其他(tā)三、四線(xiàn)及以下城市将持续较冷。如果分(fēn)城施策执行不到位，2016年全年市场分(fēn)化将加剧。2016年全年，库存增加预计从三、四線(xiàn)以下城市继续向二、三線(xiàn)城市蔓延，房价上涨从一、二線(xiàn)城市向三線(xiàn)城市扩散。
1、基于华房指数对房地产趋势的预测
华房价格指数最新(xīn)预测预警结果：在整體(tǐ)经济趋势没有(yǒu)重大变化和没有(yǒu)重要政策出台的前提之下，从2016年下半年至2017年第二季度的预测时间段内，房价增幅或将回落。另外，根据2016年1-5月34%的商(shāng)品住宅销售增長(cháng)率，2016全年(按至少20%的增幅推算)全國(guó)商(shāng)品住宅销售面积有(yǒu)望达到历年的最高水平，超过13.5亿平方米。
2、基于房地产周期经验对未来趋势判断
本世纪以来，中國(guó)房地产存在着周期时间2-3年，上升期1年左右(包括2009年刺激下的上升期)。主要是受到政策调整影响，加上预期相应变化，居民(mín)真实需求推迟或者提前释放，投资及投机也如影随形，从而导致房地产市场短期上下波动。
2013年是中國(guó)房地产市场的转折之年。2013年之前10多(duō)年，每次出现的调整都是在政策打压下的结果，每次出现的反弹都是市场自动反弹(除2009年外)；2013年及其以后的调整是在没有(yǒu)任何干预的情况下，房地产市场的自发调整。2015年市场无力自动反弹，是在政策刺激下反弹。
本次周期从2015年下半年开始转升，2016年可(kě)能(néng)调整，到2017年下半年完成一个周期。如果说2015年-2016年是政策刺激下的上升之年，2016年-2017年可(kě)能(néng)是首次出现的在政策刺激下的调整之年。
3、基于影响因素变化对未来趋势预判
2015年下半年以来，房地产市场从缓慢到迅速好转。有(yǒu)制度变革因素作用(yòng)，但政策因素是主要的。尽管政策刺激还要继续，如果在相关制度没有(yǒu)改变的情况下，从供给看，受市场回暖资金压力减少和预期影响，在库存大量积压的同时，新(xīn)投资可(kě)能(néng)在2016年形成大规模新(xīn)供给。从需求看，城市存量人口消费需求，经过2015下半年到2016年上半年将阶段性释放，城市内外投资投机需求决定市场形势，城市增量人口刚性需求决定于制度变革强度。如果没有(yǒu)制度变革，潜在需求难以释放，短期调整难以避免。如果实施有(yǒu)效的制度改革，房地产市场调整可(kě)以延迟和减缓。
三、政策评估：调控政策总體(tǐ)稳妥
本轮房地产调控政策出台总體(tǐ)稳妥，从而使市场和投资从缓慢到快速回升，去库存成效明显。中间政策调整的时机、力度总體(tǐ)把握比较得当，个别城市的过热得到控制，正在趋向“软着陆”。
自2014年下半年以来，中央出台了一系列旨在去库存的政策措施，最终对市场预期和市场本身产生了越来越显著的作用(yòng)，引致2015年下半年和2016年上半年城镇居民(mín)陆续进场和存量居民(mín)消费需求。
针对2016年年初特别是3月一線(xiàn)及个别热点城市房价的快速飙升，中央和相应的地方政府及时出手，调整了部分(fēn)调控措施。包括：4月以来，部分(fēn)城市相继出台调控政策稳定楼市。随着主要热点城市调控政策的陆续收紧，以及对宽松货币信贷政策的微调，住房市场的热度有(yǒu)所下降，部分(fēn)城市房价过快上涨的势头短期内也得到了一定的抑制。
但调控中也出现了一些问题，未来调控政策还有(yǒu)可(kě)改进的空间。
1、國(guó)家宏观层面政策
首先，宏观政策在先期效果不明显的情况下，连续加码力度稍大，尤其是首付下调、二套房认定等政策稍有(yǒu)宽松；其次，预期管理(lǐ)还不够成熟，相对市场预期变化显得被动；再次，宏观政策层面没有(yǒu)考虑到城市之间的联动关系，没有(yǒu)相应出台更為(wèi)明确的针对一、二、三、四線(xiàn)城市不同的指导性政策意见；最后，有(yǒu)关住房供给的制度和政策意见还不够清晰。
2、地方政策
首先，没有(yǒu)严格执行“分(fēn)城施策”的宏观调控政策，故意执行去库存政策，一線(xiàn)城市限購(gòu)执行不力，导致一、二線(xiàn)城市出现市场投机和恐慌，也吸引了三、四線(xiàn)城市的需求，影响了去库存；其次，市场监管没有(yǒu)及时跟上；最后，土地供应及住房供应政策调整较為(wèi)滞后和被动。对三、四線(xiàn)城市而言，首先，受财政压力和经济增長(cháng)影响，没有(yǒu)严格执行去库存政策，在库存大幅增加的情况下，政府仍在积极供应土地，促进住房开工，导致非重点城市投资高于重点城市投资；其次，有(yǒu)关释放需求、调整供给的具有(yǒu)含金量的制度性政策出台不多(duō)。
四、政策建议：确保短期平稳回落
1.政策目标
未来的政策总體(tǐ)目标：力争住房市场短期内平稳回落，避免剧烈调整，确保住房市场長(cháng)期可(kě)持续稳健发展。具體(tǐ)目标有(yǒu)5个：
第一是促进库存持续减少。尽管过去一年销售增幅加速提升，房地产去库存取得明显进展，但是库存总量仍然比较大，新(xīn)增供给规模可(kě)观，去库存尤其是三、四線(xiàn)及以下城市需要把去库存作為(wèi)一个長(cháng)期目标。
第二是确保房价平稳运行。房地产特性决定价量一般保持同涨同落的关系，实现去库存需要房价平稳并略有(yǒu)增長(cháng)。尤其一、二線(xiàn)城市把住房市场作為(wèi)地价、房价的风向标，也需要保持适度增長(cháng)，大起大落不利于三、四線(xiàn)城市去库存。
第三是力争投资实现中速。在当前宏观经济下行压力仍然较大，新(xīn)动力正在培育过程中，确保经济增長(cháng)不突破6.5%的底線(xiàn)，保持房地产投资适度增長(cháng)仍然十分(fēn)重要，鉴于房地产市场整體(tǐ)形势和下半年投资后劲不足趋势，未来投资应力争实现增幅在6-10%之间，这既有(yǒu)利于经济增長(cháng)目标实现，也為(wèi)改革及转型留有(yǒu)空间，也能(néng)够有(yǒu)利于去库存長(cháng)期目标实现。
第四是扭转供需空间错配。供需空间错配是导致一、二線(xiàn)城市市场火爆，三、四線(xiàn)及以下城市库存不降反增的主要原因。因此，需要将扭转供需空间错配作為(wèi)调控的一个重要目标。
第五是防范住房金融风险。中國(guó)房地产金融风险主要在开发企业，在市场波动形势和市场出清过程中，需要防范房企资金链脆弱导致信用(yòng)违约风险。
2.施策原则
实现以上目标，一方面，要继续实施逆周期的宏观调控政策，另一方面，加快相关领域的改革，以便释放更多(duō)合理(lǐ)的新(xīn)需求，并调整供给以匹配的新(xīn)需求。為(wèi)此，应该确立如下政策原则：
一是采取“细水長(cháng)流”调控策略，保持调控有(yǒu)“温度”可(kě)持续。针对下半年和明年可(kě)能(néng)出现的市场短期调整，需要继续实施刺激政策，但不宜再“频施一揽子猛剂”的措施，应把握货币、财税、土地等政策的出台时机、节奏和力度协调搭配好，采取陆续出台、细水長(cháng)流的办法。
二是实施前瞻性引导调控政策，主动发声引导市场预期。鉴于预期在房地产市场中具有(yǒu)关键作用(yòng)，房地产宏观调控要实行前瞻性导引调控政策，在准确预测宏观经济与房地产市场未来若干月份可(kě)能(néng)的变化趋势的基础上，主动提前发出政策调整信号和姿态，引导预期向着调控希望目标变化。针对突发事件引起的预期变化，政府部门要做出及时回应，以稳定预期。
三是实施适度超前的调控策略，适时或提前出台相关政策。针对宏观政策和制度变革效应具有(yǒu)滞后性且变化强度差异，房地产宏观调控应避免当期政策调控当期或下期市场的作法。应该根据经验研究确定的政策工具变量的滞后期限，通过对未来若干时期的市场形势形成的准确预判，适时或提前若干期出台政策，使政策工具能(néng)在最佳滞后效应时点上发挥作用(yòng)。
四是实施分(fēn)城施策的调控政策，同时要求城市间调控协同配合。城市间的市场形势既相互區(qū)别又(yòu)相互影响，解决供需空间错配的问题，一要分(fēn)城施策：一、二線(xiàn)与三、四線(xiàn)及以下城市应采取完全相反的政策措施；二要协同作战：作為(wèi)风向标，要保持一、二線(xiàn)城市市场平稳，防止一、二線(xiàn)城市过度冷热，带动和掩护三、四線(xiàn)城市去库存。
五是加快政策主导向制度主导调控的转变，让制度改革释放新(xīn)需求。在当前宏观环境和房地产发展阶段中，仅凭借单一的调控政策工具已难以实现综合性目标，克服政策刺激作用(yòng)边际递减，只有(yǒu)通过改革才能(néng)一方面释放出新(xīn)的需求，另一方面促进房地产供给结构调整。通过调控转型和工具替换，以相关改革促进房地产的可(kě)持续稳健发展。
3.对策措施
实现以上五个政策目标，应坚持上述五项施策原则，综合采取金融信贷政策、财税政策、土地政策、行政政策与制度变革等。
金融政策方面，前瞻性采取降息降准政策，差别化调整首付比例等。配合确保6.5%以上的增長(cháng)底線(xiàn)，2016下半年可(kě)再继续实施一到两次的降准和降息，同时通过定向操作如SLF、MLF以及PSL与常规操作相结合的方式保持流动性宽裕；针对市场过热的部分(fēn)城市，应主要采取金融信贷等经济手段，不宜出台限購(gòu)等力度过猛的行政政策，实施温和抑制逐步降温，使其实现“软着陆”，避免用(yòng)力过猛导致“硬着陆”；对一線(xiàn)及二線(xiàn)热点城市，提升首付比例和贷款利率，遏制投机投资炒作。对于三、四線(xiàn)及以下城市，加大公积金贷款力度，提高公积金的覆盖范围。
财税政策方面，采取差别化的住房交易税政策及房产税试点推广。对于一線(xiàn)及二線(xiàn)热点城市，取消交易税减免的优惠政策；对于三、四線(xiàn)及以下城市，住房交易税优惠政策不变，同时延長(cháng)地方财政补贴政策执行时间區(qū)间；抓住目前机会，在一線(xiàn)城市和热点二線(xiàn)城市开征房地产税。
土地政策方面，按照土地与人口挂钩要求，统筹调整城市土地供应政策，助力扭转住房供需空间错配。对于一線(xiàn)及二線(xiàn)热点城市，增加建设用(yòng)地(包括住房建设用(yòng)地)供应指标，提高住房容积率，在商(shāng)改住的基础上，实施工改住，调整工业用(yòng)地的功能(néng)；对于三、四線(xiàn)及以下城市，减少和限制土地供给，使城市建设用(yòng)地及住房供给与其人口规模、经济发展水平等基本面需求保持动态匹配。
行政政策方面，完善行政调控政策，加强市场监测和管理(lǐ)。对于房价等指标超出正常范围一定程度，实施风险提示制度，根据异常程度确定不同的风险提示层级；实施城市与國(guó)有(yǒu)企业双约谈的制度，对房价地价超过合理(lǐ)范围的，要向具有(yǒu)政府背景的市场参与方实施主管部门约谈；加强对一線(xiàn)和二線(xiàn)重点及热点城市房地产市场的监测和管理(lǐ)；总结和推广苏州等经验，实行房价采取涨停板制度，土地拍卖的熔断制等。
制度变革方面，加快进行相关制度改革，以便尽快发力，防止市场大幅调整。第一，借鉴曾经的蓝印户口制度，将購(gòu)房住户纳入居住证覆盖人群。第二，探索实施商(shāng)品房共有(yǒu)产权制度，实施住房产权分(fēn)割出售。第三，建立普惠住房金融制度，实现政策性和商(shāng)业性覆盖农民(mín)工。第四，允许和鼓励农民(mín)工转让土地承包权，出售和出租住房。第五，改进地级以下城市的基础设施与公共服務(wù)，实现基础设施和公共服務(wù)城市间均等化。第六，加快國(guó)有(yǒu)企业改革，让其尽快退出竞争性房地产开发行业。
五、改革建议：加快住房领域供给侧(空间)结构性改革
1.发展趋势
中國(guó)正在经历人类历史上最大规模的城市化进程，一方面，城镇化蕴藏巨大的潜力，另一方面经济面临下行压力加大，发展需要新(xīn)动能(néng)。研究发现：城市群、大城市、一、二線(xiàn)城市有(yǒu)着巨大的发展潜力，在大城市、城市群内的中小(xiǎo)城市和小(xiǎo)城镇，由于受规模经济和外部经济的影响，这些城市就业机会多(duō)，基础设施和公共服務(wù)好，收入水平高，在大城市和城市群内的中小(xiǎo)城市(镇)、甚至农村的居民(mín)，可(kě)以分(fēn)享更加多(duō)样化和高质量的基础设施和公共服務(wù)；相反，边遠(yuǎn)地區(qū)的中小(xiǎo)城市、城镇等就业机会不足，公共服務(wù)和基础设施条件较差，政府也缺乏足够的财力提供完善的基础设施和公共服務(wù)，同时公共服務(wù)和基础设施使用(yòng)规模不经济，处于全國(guó)经济空间收缩區(qū)域。
2.政策问题
大城市和城市群里的中小(xiǎo)城市、小(xiǎo)城镇(一、二線(xiàn)城市)有(yǒu)着巨大的需求潜力，但由于政策问题，限制大城市的土地供给和住房供给。三、四線(xiàn)尤其是边缘的中小(xiǎo)城市(镇)需求不足，却有(yǒu)大量的土地和住房供给，不仅造成房地产的严重分(fēn)化和空间结构失衡，而且导致影响房地产投资对经济增長(cháng)的带动。
3.政策建议
调整城市发展的方针。放开对大城市的限制，在大城市中心城區(qū)人口超过最优规模时，建立多(duō)中心，解决城市病；将大中小(xiǎo)城市、小(xiǎo)城镇协调发展和以城市群為(wèi)主體(tǐ)形态结合起来，全面发展城市群内的中小(xiǎo)城市和小(xiǎo)城镇。
住房供给侧(空间)结构性改革。落实到房地产上，放开一、二線(xiàn)城市人口限制，加大一、二線(xiàn)城市和城市群内中小(xiǎo)城市的土地和住房供应，实现住房供需匹配，促进住房市场的空间收敛，带动住房投资增長(cháng)。同时采取相应措施，通过土地指标的空间交换制度，调节、限制三、四線(xiàn)及以下城市的土地供给和住房供给，将库存逐步消化。
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